2021年营改增后房地产开发五个不同阶段税收风险控制和纳税筹划优质课件讲义.ppt

一、取得土地阶段税收风险控制与纳税答疑

（一）以招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税风险？计征契税的依据以及纳税环节如何确定？

1、税收政策：
（1）土地使用税：
财税【2006】186号：
自2007年1月1日起，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
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营改增后房地产开发五个不同阶段税收风险控制和纳税筹划优质课件
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（2）契税：
《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）：
①出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
A、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
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B、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
②先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
《契税条例》第八条：
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
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教师讲解：
（1）根据财税【2006】186号规定，以招拍挂方式取得土地，在签订土地出让合同时应注意两个方面：第一合同约定交付土地时间的，交付时间一定要选择在合同签订的下月初。合同没有约定交付土地时间的，签订合同的时间，一定要选择在下月初，不要选择在本月末；第二，政府答应出让净地的，合同中一定注明，实际开始用地时间以政府实际交地时间为准（实际交地时尽量履行书面手续）。
（2）财税〔2004〕134号所称的合同中的“成交价”不仅限于出让合同中明确的价格，还包括合同外，为取得土地所支付的所有货币、实物、无形资产及其他经济利益。
签订出让合同的，契税的纳税义务发生时间为出让合同签订的当天；签订出让合同后，再涉及到拆迁补偿的，契税的纳税义务发生时间原则上也应为出让合同签订的当天。
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（二）以接受投资方式取得土地，土地成本如何确认，以什么为原始记账凭证？
1、以接受投资方式取得土地土地成本是否能够扣除
政策讨论：《山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知》（鲁地税函[2004]30号）
各市地方税务局：
近来有的市询问，企业利用投资入股的土地从事房地产开发，其在转让该宗土地上开发建设的房地产时，如何计算确定土地增值税土地扣除项目金额。经研究，明确如下：
纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。
教师提示：
山东省的政策对投资业务的实质没弄清楚，同时也违背了土地增值税的计算原理。
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2、营改增前关于以土地投资业务税收政策的适用及成本确认、票据处理：
（1）税收政策适用：
①营业税：
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）：
以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。