户型及其评价标准.ppt

户型及其评价标准产品研究部内容大纲户型评价的标准户型评价的标准户型的区域差异户型的区域差异典型案例典型案例户型的面积计算户型的面积计算户型及家具的尺度户型及家具的尺度户型的亮点及适用范围户型的亮点及适用范围户型与风水户型与风水户型的南北差异户型的南北差异户型的城市差异户型的城市差异厅房面积比例差异厅房面积比例差异户型评价的标准户型评价的标准功能与面积的比例关系功能与面积的比例关系分区、布局与流线设置分区、布局与流线设置物理性能(采光、通风、向阳面)物理性能(采光、通风、向阳面)功能设置功能设置空间的形状与尺度空间的形状与尺度户型亮点户型亮点其他细节(开门/家具摆放/装修灵活性)其他细节(开门/家具摆放/装修灵活性) 性价比私密性、使用便利度使用舒适性使用便利度使用舒适性、便利度性价比、使用舒适性使用便利度、心理感受户型的功能与面积关系——性价比的重要体现?何谓功能与面积关系: ?两房、三房、四房……户型的面积决定其总价, 而对于市场上大部分消费者来说,总价与其支付能力密切相关;因此,每种户型都有其最具竞争力的面积区间,以吸引其对应的消费群体。?户型与其最具竞争力的面积区间: ?由于房屋结构、居住****惯等关系,北方市场户型对应的各面积区间比南方约增加 10~20% ; ?不同城市由于经济水平、居住****惯等差异,最具竞争力的户型面积区间也会变化——西安的平均居住面积比沈阳大,其对应的面积区间也略高; 135~230 ㎡——五房 180~250 ㎡紧凑型别墅 115~155 ㎡舒适型 85~115 ㎡紧凑型三房 85~110 ㎡舒适型 55~85 ㎡紧凑型两房 165~200 ㎡舒适型 115~165 ㎡紧凑型四房 45~75 ㎡舒适型 250 ㎡以上舒适型 25~45 ㎡紧凑型一房面积区间类别房型寻找最具竞争力的户型面积区间必须密切结合当地的市场状况,具体分析广州最具有市场竞争力的户型面积区间功能与面积的比例关系功能与面积的比例关系专题一:户型的面积计算室内面积室内面积墙体面积墙体面积阳台面积阳台面积?卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等各室内面积?跃层住宅中的户内楼梯?坡屋顶净高超过 ,计算全面积; - 计算 1/2 面积;净高不足 l .20m 的部位不计算面积?地下室、半地下室及普通楼层,层高在 及以上应计算全而积;层高不足 应计算 1/2 面积?户间分隔墙每户各半,如分户墙厚 24cm ,则每户各占 12cm 。每户与公用楼梯走道之间的分隔墙及外墙(包括山墙)的分划是墙体厚度计入套内面积,其余计入公用面积。在实际计算时套内面积和套内墙体面积合并计算。?封闭式阳台计全面积,不封闭式阳台计半面积。阳台是否封闭以规划批准的建筑设计为准。飘窗/地台飘窗/地台地下室地下室空中花园空中花园入户花园入户花园阁楼阁楼户型的功能与面积关系——私密性、使用便利度?动静分区明确: ?动区:活动比较频繁,可以有较多的干扰源,如走廊、客厅、厨房等。?静区:要求安静,活动相对比较少,比如卧室、书房。?这些分区各有明确的专门使用功能。好的户型应明确处理这些功能区的关系,使之使用合理而不相互干扰。?布局合理: ?各功能布局应符合使用****惯、私密性等要求,如: ?卫生间离卧室要近,避免从卧室到卫生间要经过客厅,双卫中至少有一个卫生间要满足以上要求。?为了保证私密及安全性,最好将主卧设于离入户门最远处。?入户门处最好设玄关,从门口不能直接看到屋内事物。?大门最好不要面对电梯(楼梯)口。?厨房应靠入户处,方便买菜后直接进入。分区、布局与流线设置分区、布局与流线设置户型的功能与面积关系——私密性、使用便利度?流线——俗称动线,是指日常活动的路线。?流线的意义: ?如果一个居室中流线设计不合理,流线交叉,就说明空间的功能区域混乱,动静不分,有限的空间会被零散分割,居室面积被浪费,家具的布置也会受到极大的限制。?流线的设置要点: ?餐厅离厨房要近,厨房至餐厅的人行路线最好为独立使用,不要交叉其他功能区的路线。?访客流线不应与家人流线和家务流线交叉,以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。客厅周边的门是保证流线合理的关键,一般的做法是客厅只有两扇门。分区、布局与流线设置分区、布局与流线设置户型的功能——使用舒适性?户型的采光、通风情况与向阳面数量决定了使用的舒适性,是客户选择的重要考虑因素。?采光: ?规范要求厨房必须直接采光; ?北方可以接受暗厕,南方一般要求明厨明厕。?通风: ?首先必须保证厨房、卫生间、主卧、书房、客厅的通风,当然能通风的其他功能区越多越好。?根据各地风向,主卧、书房、客厅应处于上风口, 而卫生间、厨房应处于下风口。?根据一般流体力学来看,直透的穿堂风往往在室内会留下