北京亦庄商业中心项目市场定位报告.docx

北京亦庄商业中心项目市场定位报告.docx一、项目市场定位说明
市场定位是一个房地产项目成功运作的关键，准确的定位，可以使本项目发现空白，并通过独特的构思与精心的策划，充分体现本项 目的独特魅力，展现项目内涵，为项目的成功奠定坚实的基础。
通过前期详细的市场调研、资料整理、客户访谈等工作，我司对北京市及本项目周边商业市场状况有了较为全面、深入的了解，并通 过有针对性的分析对本项目有了更加充分和深刻的认识。
本报告在前期调研的基础上，结合我司多年的商业策划经验，针对目前本项目的可操作性，对本项目所处环境进行综合的分析，提炼 了项目的优劣势，分析了项目未来的机会和威胁点，在明确了项目总体定位的基础上，对项目商业分别进行了不同的定位内容阐述， 并结合项目的特性对项目后期管理进行了分析。
我们可以相信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本案制定出准确合理的定位。最大限度强化项目的特有 优势，转化、消除项目的现存劣势，有效利用市场中的机会，规避项目的客观威胁，站在未来市场的角度提高本案的市场竞争力，并 为发展商有效提升项目综合素质提供参考。
二、项目市场定位的原贝!J
1、 与发展商发展战略相一致原则
项目的发展要以发展商的发展战略相一致，企业的发展战略包括品牌战略、经营战略和管理战略等等方面，项目在企业的发展战略框 架下进行项目的市场定位，体现企业的竞争优势、发挥企业的核心竞争能力，用企业品牌去构建项目的产品品牌，以期使项目产品具 有延续性和创新性，实现企业的发展目标，项目的开发利润。
2、 经济性原则
项目市场定位的经济性原则首先是指对产品应具较高的性价比，在满足必要建筑功能的前提下，租售价格合理；第二；从项目开发角 度出发，在成本控制的基础上，务求使项目达到开发效益最大化；最后，在成本和费用测算、效益测算的基础上计算的各项经济评价 指标达到社会平均水平，确定项目盈利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可能性。
3、 适应性原则
本项目市场定位的适应性原则包含以下几层含义：一、与亦庄区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二、与亦庄区域的 房地产市场的物业档次、标准、品质相适应；三、与我司市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配；四、与发展 商的技术和管理能力相适应，以上四点，为我司在进行市场定位时适应性原则的出发点。
4、可行性原则
本项目市场定位的可行性原则包括项目实施的可行性和经 济评价的可行性原则两个方面。在现今房地产市场各项目的 市场定位中，由于市场的不断变化和发展，项目定位必须考 虑定位的可行性，以避免项目出现无产品个性、造成后期较 难租售的现象，我司将根据项目规模、地块特性和本项目的 优劣势来分析入市的时机，准确设计项目的在市场中的定 位。同时，我司将运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、 定量分析与定性分析相结合的方法，对项目进行经济评价, 并分析各经济评价指标是否可行。而项目规模、开发模式和 项目开发进度受到经济实力、融资能力和企业管理能力等因 素的限制,我司将综合以上因素并充分考量其各因素在市场 中变化的情况，找到各类解决问题的方法，使项目的各项定 位得以贯彻实施。
三、项目市场定位的出发点
商业物业的开发，将同时面对三个层面的消费者：最终商品消费者、商铺经营者和商铺投资者。一方面，由于三类消费者同为商业物 业之目标客户群体，从商业物业经营角度考虑，彼此之间存在着潜在的利益关系，三者应该是相辅相成的；另一方面，由于三者对商 业物业之功能要求不同，从商业物业开发的角度考虑，最终商品消费者与商铺投资者、经营者又是相对独立的。因此，同时达到上述 三者之相应要求将为物业成功运作提供前提。
＞出发点一：保证居住区与商务商业区的动静分离，保证良好的居住品质，从而为本项目的消费者提供优良的居所；
＞出发点二：考虑物业成功销售的同时，正确认识各物业之实际价值，根据项目自身品质及分布业态实际需求合理搭配本项目物业 租、售可行性比例，合理范围之内保证物业之整体经营效果，从而确保物业最佳搭配方式及业态组合；
＞出发点三：通过一期对公寓的打造，形***气，为后期的商业打造提供消费力的支持；通过商业氛围的打造，提升整体物业品质, 以间接提升后期物业的销售价格，达到开发商利润最大化；
＞出发点四：充分利用本项目体量巨大之优势，对底商、独体、裙房等物业类型进行合理规划，通过特色、主题、概念、各种业态 的合理整合等手段，有效节约成本并最大限度提升物业价值；
＞出发点五：在保证一期物业良好运行的前提下，通过后期商业氛围的培育和营造使物业价值有效提升，推动二、三期公寓、商业、 商务物业的良好发展，成功建立“北京和裕房地产开发有限公司”品质开发公司之品牌形象。
四、项目市场定位
1、总体