2010扬州蜀冈233亩项目整体定位与物业发展建议.doc

2010扬州蜀冈233亩项目整体定位与物业发展建议
:[2010] CS06
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扬州蜀冈233亩项目
整体定位与物业发展建议
谨呈:上海中星(集团)有限公司
报告目录
第一部分项目属性及客户目标
第二部分市场环境分析
第三部分项目问题界定
第四部分市场发展和机会分析
第五部分整体发展战略
第六部分项目整体定位
第七部分规划概念构思
第八部分物业发展建议
第九部分经济测算
项目属性及客户目标
项目属性
客户目标
从现实角度出发,分析项目目前所处的发展状态,包括其所在的区位认知水平、配套、地块资源条件及指标等,综合研判项目的属性。
扬州是通史式历史文化名城;随着综合交通体系的建设,将加快与长三角经济圈的融合
扬州下辖4区1县和3个县级市,共有70个镇,7个乡,13个街道;4区为:广陵、维扬、邗江,开发区; 3市:江都、仪征、高邮;1个县:宝应县。
2009年,我市户籍总人口为4581>.8万人。
市区(广陵、维扬、邗江区、市经济开发区在内)总面积907平方公里,总人口为130万左右;
中心城区(扬州老城、新建成区),总人口为80万左右。
扬州是长三角都市经济圈辐射苏中、苏北的重要节点。
公路“一环”:环城高速;“七射”:包括宁通高速宁扬段、京沪高速公路、宁通公路江广段、江海高速公路、扬天高速公路、润扬大桥北连接线、京沪高速公路南延段。
扬州规划建设淮扬镇铁路,打造铁路“十”字形骨架;铁路建设将使扬州半小时到南京,两小时到上海。
苏中江都机场正式开建,三小时经济圈跨越长三角。
二千五百年建城史;
2006年联合国最佳人居环境奖
历史文化名城:以“扬州八怪”为代表的扬州画派和扬州学派在中国文化领域独树一帜
项目地块所在区域南接中心城区、东临瘦西湖风景区、北靠维扬工业区,区位价值显著
扬州市区南北主干道——扬子江路从新区穿过,润扬北路、邗江北路、维扬路、北环路、司徒路、西湖路、台扬路四纵四横的道路网络使得新区“四通八达”,已经成为扬州未来发展的风水宝地。
江苏省维扬经济开发区,为省级经济开发区;规划总面积30平方公里,经过九年发展,完成了首期10平方公里的建设,240多家企业入驻,成为集研发、生产、流通、生活、休闲为一体的新型都市开发区,形成以机电装备、轻工轻纺、汽车贸易及物流和文化创智为主体的四大特色产业。
瘦西湖,位于扬州北郊,现有游览区面积100公顷左右,1988年被国务院列为“具有重要历史文化遗产和扬州园林特色的国家重点名胜区”。2010年被授予中国旅游界含金量最高荣誉——全国5A级景区,成为扬州首家国家5A级旅游景区。
项目所在蜀冈生态城定位为主城新片区,目前配套缺乏,交通条件好,但客户心理距离远
蜀冈生态城西至扬溧高速,南至扬冶路、蜀冈路、沿山河一线,北至司徒庙路、宁启铁路扬州段,东至蜀冈瘦西湖风景名胜区规划范围西边界;面积约15平方公里。
片区交通通达性强。
但目前缺乏生活及休闲商业配套。
在建项目:碧水栖庭、景苑等
已建项目:西湖苑、山河园和御园等
项目为中大规模,地块内地势西北低东南高,南向存在公墓的不利影响
占地面积及规划指标
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地块四至
东临规划支路,南临台扬路,西临邗江北路,北临西湖路。
地价
每亩179万元,其中住宅的楼面地价为1678元/㎡。
地块现状
地块现有维扬中学,司徒村曹庄组和夏沟组农民庄,以及四家企业;
地块内地势西北低东南高,-。
西湖变电所
西湖路
碧水栖庭
规划路
公墓
台扬路
项目属性界定——三线城市具有较佳发展潜力的、主城新区内的、中大规模商住综合开发项目
项目属性:
区域属性:
占地233亩
中大规模
地块南临大型公墓,具有较大的抗性;
地块东南临蜀冈生态公园,为长期保留绿地。
资源条件不够强势,且存在不利的抗性
政府规划的主城新区,处于规划建设启动阶段
具有潜力的主城新区
市民普遍认为该区域以及地块距离城市较远(心理距离)
心理上的近郊区域
本区域属西湖镇,目前区域形象及发展程度一般
区域现状
项目属性及客户目标
项目属性
客户目标
开发商概况、目标以及项目背景
上海中星(集团)有限公司前身为上海市住宅建设办公室,是以房地产开发经营为主、多业并举的集团公司。
公司注册资金10亿元人民币,为国家一级资质房地产企业。
公司始终坚持“建造让老百姓买得起的精品住宅”宗旨,并提出“抓规划设计来提升精品工程的内涵”的战略思想,确立“以服务取胜,树