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文档分类:金融/股票/期货

2021年城镇开发项目投资风险防控研究.docx


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2021年城镇开发项目投资风险防控研究.docx
文档介绍:
城镇开发项目投资风险防控研究

  摘要:文章以中建方程所属中建城市发展有限企业投资开发的郑州高新区城镇综合建设项目为研究对象,着重关注投资项目存在的风险原因,从投资项目目标、投资项目阶段、投资项目运行管理结构、投资项目环境、投资项目风险原因组成五个维度挖掘投资项目风险并提出对应的风险防控方法及提议,形成系统化投资风险防控机制,为投资项目稳健实施保驾护航,为后续投资项目拓展奠定坚实基础。
  关键词:投资项目;风险原因;风险管控 一、项目目标角度 (一)项目投资成本风险项目投资成本风险关键是指在投资项目实施过程中,项目某个部分或某多个部分的实际投资额和投资估算之间存在的偏差,通常来看,因经济通货膨胀、投资实施范围扩大或内容增加等造成实际投资额超出投资估算的情况较多,对于超出投资估算部分的投资成本存在认定和负担的风险。详细来看,投资项目实施过程中,造成投资成本增加的风险情况以下:1.安置房土地获取方法变更。城市综合建设项目中旧城改造、棚户区改造等项目包含了安置房建设内容的情况下,建设安置房所需的土地性质决定了安置房的交易价值,安置房完工验收并交付给被安置居民后,不一样性质的安置房所表现的市场价值存在较大差距,通常来说,在一样的设计建造标准下,以划拨形式获取的土地上建设的安置房的交换价值显著低于以出让形式获取的土地上建设的安置房的交换价值。基于安置房的公益性特点,棚户区改造项目中安置房建设在立项之初,大多计划采取划拨方法获取安置房建设用地,若安置房土地获取方法由划拨变更为出让,需要项目实施主体缴纳土地出让金,以郑州城发项目为例,安置房土地获取方法变更,一样的设计建造标准下,土地获取方法由划拨变为出让,大约需要增加投资额 21.78 亿元,额外缴纳契税和印花税累计 9000 余万。此种情况下,将增加项目标投资额,产生项目开发建设资金压力,影响项目整体开发节奏。2.耕地占补指标价格上涨。耕地占补平衡通俗的了解是根据“占多少,垦多少”的标准,由占用耕地的单位负责开垦和所占用耕地的数量和质量相当的耕地,没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的,应该根据省、自治区、直辖市的要求缴纳耕地开垦费,专款用于开垦新的耕地。城镇建设用地增减挂钩通俗的了解是将若干拟改造的农村建设用地整理复垦为耕地,释放出城镇建设用地指标,用于城镇建设,在确保各类土地面积平衡的基础上,最终实现建设用地总量不增加,耕地面积不降低,质量不降低,优化土地利用结构和空间布局的目标。城市综合建设项目安置房建设用地、市政基础设施建设用地等土地性质大多为耕地,且耕地面积较大,项


  目开发建设所在行政区域内没有同占用耕地相当数量和质量的补充耕地的情况下,需要经过跨行政区域调剂耕地指标,向土地管理部门缴纳耕地开垦费,伴随耕地复垦成本的增加,购置耕地占补平衡指标的价格随之上升,郑州城发项目耕地占补平衡价格由 2021 年的亩均价格不到 5 万元上涨至 2021 年的 25 万/亩,极大地影响了土地征转进度、增加了项目投资建设成本造成投资建设成本增加。3.被征地农民社保费增加。征搜集体土地的,根据被征收土地的原用途进行赔偿,征地的赔偿由以下几项组成:土地赔偿费、青苗赔偿费、附着物赔偿费、安置补助费、社会保障费等。为切实做好被征地农民社会保障工作,维护被征地农民社会保障正当权益,河南省深入提升了被征地
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