房地产开发企业如何建立完备的法律风险防范体系.doc

房地产开发企业如何建立完备的法律风险防范体系一、如何建立有效的合同管理制度(一)合同管理制度体系的基本组成部分总的合同管理制度合同会签制度审查批准制度检查评估制度合同档案管理制度文件传送、确认制度合同管理奖惩制度总合同管理制度对合同管理部门的权利和义务、职责范围、合同的谈判、签订、履行、争议解决等具体操作作出详细而明确的规定; 合同会签制度为保证合同签订后全面履行, 应由施工、技术、采购、劳动、财务、主管领导等有关部门共同研究合同,提出意见后会签。审查批准制度签订前,由职能部门、合同管理部门和律师对合同进行审查,审查无误后,报领导审批。检查评估制度合同签订后,应对合同的签订、履行情况进行动态检查和监督, 及时发现问题、改正问题、总结教训。合同档案管理制度应安排专人负责项目的收集整理工作,对各类合同、勘察报告、设计图纸、施工图、施工日记、签证单、工程师指令、往来函件、会议纪要、验收报告等各类文件资料进行全面的收集。建立合同档案。每一份合同都必须有一个编号, 不得重复或遗漏; 每一份合同正本、副本及附件, 合同文本的签收记录, 变更、解除的协议。建立合同管理台帐。应根据合同的不同种类, 建立合同的分类台帐和总台帐其主要内容包括:序号、合同号、经手人、签约日期、合同标的,金额、对方单位、履行情况及备注等。台帐应逐项填写,做到准确、及时、完整。文件传送、确认制度建立规范的文件接收程序建立规范的文件送达方式。(送达文件应注意的问题) 建立有序文件内部流转程序,及时处理有关法律文件合同管理奖惩制度二、房地产合同法律风险防范与处理(一)合同风险的常见类别合同无效带来的法律风险合同价款约定不清导致风险合同条款变更带来的风险合同条款不完整、不完善带来的风险合同履行不当带来的风险外部环境变化导致风险(经济环境、自然环境、法律环境) (二) 合同无效的常见情形( 以施工为例, 兼论合同签订时应注意的问题) 建设工程施工合同具有下列情形之一的, 应当根据合同法第五十二条第(五) 项的规定, 认定无效:(一) 承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;(二) 没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;(三) 建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。(三)、签订合同应注意的几个问题(四)房地产开发企业几个重大合同签订应注意的问题(五)关于合同履行的法律风险防范合同分析合同交底合同履行控制合同变更管理合同分析按照系统规则和要求将合同分解成相互独立、相互联系的单元, 便于组织分工和落实合同履行责任合同结构分析( 合同有关的主体、双方的权利和义务、风险的分担与转移、工期、进度与移交、质量检查与缺陷、价款计量和支付、违约责任、索赔、合同的解除、争议的解决) 合同工作责任分解( 承包商的任务、业主的任务、监理的任务、工期和质量、验收和结算、工程