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产业经济
 
房地产调控政策失效背后成因分析
许凌达 中国人民大学金融系
中图分类号：F285 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2014）01-025-03
摘 要 目前我国房地产市场并不是一个真正意义上的市场：土地采取计划供应、房子采取市场价格。要想实现房地产
调控目标，让房价回归合理水平，非改革目前的土地财政﹑税收体制等一系列制度不可。不做根本性的改变，老百姓住房梦
在短期内恐难实现。
关键词 房地产 市场 调控

我国房地产市场始于 1998 年国家停止住房实物福利分 3、地方财政收入来源渠道收窄，举债负担沉重。
配，逐步实行住房分配货币化。十五年来房地产行业在国民 为解决地方财政收入来源，地方政府采取“招拍挂”方
经济发展中的地位越来越重要，一度被认定为是国民经济发 式对辖内用地指标对外出让，来缓解地方财政收入日益紧张
展的支柱产业。自土地出让实行“招拍挂”制度以来，房地 局面。由于房地产项目是由房子与土地合一构成的，房地产
产价格如脱缰野马，一路上升，十年调控难抑涨价势头。据 开发企业必须一次性交缴土地出让金才能获得开发权。而房
统计，我国城镇住宅价格年均涨幅约为 %，房价涨了 10 地产开发项目成本构成是：土地成本+建筑成本+各项费用。
倍。十年来国家先后发布与房地产直接相关的宏观调控政策 理论上在房地产销售收入中，地方政府可以获取除建筑成本
达到 43 次。 和开发商利润以外的全部收益。而房地产行业是高收益行
是什么原因造成这种局面？作者试图通过十五年来房 业，目前尚无其他行业可媲美。
地产行业发展历史来探询调控政策失效背后成因。 3．由于经济发展需要和行业特征，国家一度将房地产
一、1998 年以来围绕房地产领域发生的一系列事件回 作为支柱产业在政策上进行扶持。房地产产业链极长，可以
顾