2021年[价格定位分析概述] 职业定位分析小结.docx

[价格定位分析概述] 职业定位分析小结

　　价格定位分析概述在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是依据商品房建设成本加计划利润的成本导向定价很好，还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作部分分析。
　　一、认识房地产价格的真实面目房地产价格和通常物价现有共同之处，也有不一样的地方。其共同之处是：首先全部是价格，全部用货币表示；
　　其次是全部有波动，受供求等原因的影响；
　　第三，按质论价；
　　优质高价，劣质低价。而房地产价格和通常物价相比，更表现出房地产价格不一样的特征：
　　第一，房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金（房地产价格VS租金＝本金VS利息）。
　　其实，租金能较正确地反应商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人，是租用房地产的人，是她们看中了房地产商品的使用价值，而购置者则不一定真正使用，她可能是作为一个投资去购置商品房，用于保值、升值，她看中的是房地产商品所含有的收益性，房地产的价值最终是表现在使用者身上。
　　第二，房地产价格实质上是有关房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动，能够转移的并非房地产实物本身，而是相关该房地产的全部权、使用权。
　　第三，房地产价格是在长久考虑下形成的。一宗房地产通常和周围其它宗房地产组成某一地域，这个地域并非固定不变的，尤其是社会经济位置常常在不停改变，因此房地产价格是在考虑该房产过去怎样使用，未来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。
　　第四，房地产的现实价格通常伴随交易的必须而部分形成，交易主体之间的部分原因轻易起作用。这是因为不可移动性、数量固定性、部分性等土地的自然属性，使房地产不一样于通常物品。没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会依据房地产的本身条件，供求情况而接收不一样的价格。
　　房地产价格的结构包含生产成本、销售成本、利润和税金等项目（略）。
　　二、制订房地产价格合理的定价目标首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的，这便是定价目标。不少开发商往往会将价格尽可能定高以获取高额利润，这在90年代初卖方市场下，可能是行得通的。现在在市场日益成熟的情况下，价格的高企只是开发商一厢情愿而已。实际上，追求最大利润并不等于定高价格，而是追求企业长久目标的最大利润，高价带来的高额利润只是短期的，逐步会受到消费者的不满而拒绝购置，反而让竞争者争得市场。以低价入市争取用户，拥有消费者，才能给企业带来长远的利润。
　　房地产价格一直是购房者、开发商和竞争同行最敏感的问题。当同地域有多个楼盘参加销售竞争时，在楼盘素质相近的情况下，价格较低者往往能取得良好的销售成绩。在定价之前，作为开发商应仔细研究同区竞争对手的定价和相关楼宇设计、施工质量、建筑材料、销售手段等方面资料，以制订含有竞争力的价格。通常能够同地域同类房屋市场拥有率最高的楼盘价格为基础价格，考虑本身位置、设计、技术水平、配套设施等不可或缺的原因，或以高或低于竞争者的价格出售，如高于基础价格，必需具有超出竞争者的有利条件，使用户愿意支付较高的价格。
　　以取得最大利润作为定价目标，是个抽象的数字，是大前提。假如要将目标详细化，也可将投资利润率作为定价目标。即在总体投资基础上加上事先确定的投资利润率，计算