燕郊市场调研报告.docx

燕郊市场调研报告.docx市场调研报告
日期：2009年3月4日
一、 燕郊区域整体市场分析 3
区域市场放量分析 3
区域市场在售项目价格走势分析 4
区域市场项目销售折扣分析 5
区域客户现状分析 8
二、 项目市场形式小结 9
项目市场短期难以摆脱低迷 9
本项目应对低迷策略 9
三、 当前市场环境下重点竞争项目分析 10
上上城 10
夏威夷北岸 10
天洋城 11
东贸国际 12
美林湾 12
星河皓月 13
四、 区域市场预测及应对分析 13
区域市场预测 13
项目面临的机遇和挑战 15
应对策略 15
一、 燕郊区域整体市场分析
区域市场放量分析
1） 2009年燕郊区域总体供量巨大
燕郊区域市场东部地区2009年放量情况一览
项目名称
区域未来已知总供应量
09年供应比例
09年年度供应量
潮白河区域项目
约300万平方米
90%以上
270万平方米
工业园区项目
140万平方米
90%以上
126万平方米
潜在开发项目
100万平方米
60%
60万平方米
总计
540万平方米
—
456万平方米
根据地区调研数据表明，燕郊市场目前已知的计划供应量为540万平方米, 通过各区域供应比例核算，本区域09年年度供应量将达到约456万平米左右。
＞按照70/90产品规划原则估算：约有320万平米左右小户型投入市场。
＞按照单套平均面积75平方米估算：约有4. 2万套小户型投入市场。
由此可见，燕郊区域房地产市场2009年市场供应量巨大，区域里房源比较充裕, 竞争也相当激烈。
2）产品同质性严重，竞争压力显著
2009年燕郊区域市场产品情况一览
项目名称
在售供给量 （套）
未来供给量
（套）
主力户型
面积区间 （jc/m2）
纳丹堡
—
4000左右
二居
40-200
天洋城
1000左右
9500
二居
50-112
东贸国际
480左右
4000
二、三居
41-121
美林湾
600左右
1000-2000
一、二居
50-150
上上城
100左右
—
二居 70-90 m2
43-190
欧逸丽庭
414左右
300左右
85-120 m2的二居，三居
85-188
夏威夷北岸
400左右
—
二居 88-95 m2
42-163
威毕欧溪谷
300左右
—
二居 95 m2
90-220
星河皓月
300左右
2000左右
二居 80-90 m2
61-167
根据调研显示，目前燕郊区域现阶段总体供给量比较大,其中以天洋城二期、 公园新区及美林湾市场供给量为多，户型面积也基本控制在50-150平米之间，通 过各项目主力户型统计发现，燕郊区域市场供应产品户型面积集中于70-90平米 区间范围内，其中主要以一居、二居产品为主，市场产品同质化现象较为严重， 竞争激烈。
综上所述，供应量较大，小户型集中放量，产品层面面临激烈的同质化竞争 是09年燕郊区域市场的总体特征。
区域市场在售项目价格走势分析
项目实际销售均价
项目名称
10月
11月
12月
1月
2月
上上城
4100
4000
3800
3800
3800
纳丹堡
5750
5750
5750
5750
5750
天洋城
3780
3780
3800
3800
3580
美林湾
5200
5000
4000
4600
3680
东贸国际
5600
5600
5700
5800
6200
星河皓月
5600
5200
4500
4500
3780
潮白人家
5600
5500
4500
4200
4200
夏威夷北岸
4900
4600
4000
4000
3700
以上表格数据表明，2009年燕郊区域市场项目价格总体呈现大幅回落趋势。 随着国内房地产市场的萎靡以及北京市场出现的明显低潮期影响，大多数项目开 始以直接降价方式进行产品促销，即使这样，十一期间以及元旦都没能达到很好 的销售效果。截至09年2月，燕郊区域项目价格区间由08年初5600元/平米降 至4000元/平米，降价幅度明显，成交量有所回升。
区域市场项目销售折扣分析
1）区域市场项目销售策略分析
i 各项目目前价格 |
项目名称
目前均价
（7U/m2）
起价 （元/Itf）
折扣情况
上上城
4100
3800
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