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不动产对外投资的税务处理政策解析
最近经常有企业会员咨询“营改增”后用房产土地对外投资的涉税问题，老顾特地将相关政策梳理如下，希望对您有所帮助。用房产土地等不动产对外投资，涉及的税种包括企业所得税、增值税、土地增值税、契税、印花税,不同税种在不同交易模式下的税务处理都有不同规定.　总体来看，主要规定如下：
一、企业所得税
1、国家税务总局20０８年下发的《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函［20０8]８28号）第二条规定:
“企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
（一）用于市场推广或销售;
（二）用于交际应酬;
（三）用于职工奖励或福利；
（四)用于股息分配；
(五)用于对外捐赠；
（六)其他改变资产所有权属的用途."
以不动产对外投资，国税函[2008]828号虽然没有明确列明视同销售，但该投资涉及的土地房产无论在形式上还是实质上，都已经将所有权属转移至被投资公司,属于其他改变资产所有权属的用途,也应当视同销售确定收入计算缴纳企业所得税。
　 2、《财政部　国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》(财税［2０1４]11６号）第二条规定：企业以非货币性资产对外投资,应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算
,应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。
3、《国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税有关征管问题的公告》(国家税务总局公告２0１5年第33号）第一条规定:实行查账征收的居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可自确认非货币性资产转让收入年度起不超过连续５个纳税年度的期间内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
　 如果符合财税〔2０14〕１１６号文件规定的企业非货币性资产投资行为,同时又符合《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2００9〕5９号）、《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔２014〕１0９号）等文件规定的特殊性税务处理条件的,可由企业选择其中一项政策执行，且一经选择，不得改变。
二、增值税
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［20１6]36号）附件１营业税改征增值税试点实施办法第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产,指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。第十一条规定,有偿,指取得货币、货物或者其他经济利益.　
　 财税[2016］36号文件附件２营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第四款进项税额中规定，适用一般计税方法的试点纳税人,20１6年5月１日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，或者20１6年５月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分２年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为６0%，第二年抵扣比例为４0%.取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自
建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。