房地产全过程成本管理咨询作业指导亿泽.doc

房地产全过程成本管理咨询作业指导
第一条  目的
加强公司内部管理，规范全过程成本管咨询工作流程，提高咨询服务效率。
第二条  适用范围
适用于公司所有全过程成本管理咨询服务的项目。
第三条  定义
全过程成本管理咨询：指从项目土地拓展阶段到项目竣工结算结束整个项目开发过程的成本管理，涵盖了从土地拓展阶段、方案阶段、扩初阶段、施工图设计阶段、施工阶段、预结算阶段、案例分析及数据库建设阶段提供全方位的造价管理及合约采购工作服务。工作内容包括：项目土地拓展阶段的市场产品调研，多方案成本投资测算、方案阶段、扩初阶段及施工图的方案优化、工程施工阶段的招标管理、工程指令管理、甲供材管理、进度款支付、预结算审核、案例分析及数据库建设等。
成本咨询人员：为武汉亿泽工程咨询有限公司的派驻委托单位的驻场预算工程师、合约经理、合约负责人等的统称。
业主：指全过程房地产成本管理咨询委托单位的成本部（或合约部）的项目对接专业工程师。
项目工程师：指成本管理咨询委托单位的现场工程管理代表。
第四条  职责
团队服务成员负责按公司要求开展全过程的咨询工作，并提供咨询成果。公司负责对项目咨询团队的日常管理、评估和考核。
第四条  工作程序
 
一. 土地拓展阶段
项目地块获取以前的可行性研究是至关重要的工作。前期成本管理工作咨询要点是：
1. 参与对土地拓展市场的产品调研工作，调研的内容包括：当地市场通用的交楼标准，园林环境、装饰等级、外立面涂料、石材、保温的常规做法。水电管材、电气设备、电梯、门窗等所采用的品牌。并提交市场调研报告。
2. 清楚了解红线内外土地及其附着物情况（包括场地高差、植被覆盖、河流、箱涵、鱼塘、湖泊分布、高压线、输油管、市政道路走向、地上附着物拆迁、地下水文地质情况；红线外土地情况－代征地、噪音、原有可视景观）对成本的影响；
3. 判断市政配套（（市政给水、排水、电、气、热、道路））的成熟程度及其对成本的影响；
4. 清楚了解政府土地规划中的要点对成本的影响。
5. 依据业主单位设计部门提供的多方案的产品配比，参与产品的配比选择，并提供专业意见。
在掌握准确的土地资料后，进行可行性研究，营销、设计、成本通过对产品建筑属性、产品经济指标的分析，构造产品方案组合，经过技术经济比较，确定合理的产品方案。
在此阶段成本咨询工作的原则是：
1. 客观真实。成本咨询人员应客观真实的反馈项目预计成本，不得因其他原因有意或人为改变数据的客观性与真实性；
2. 实地踏勘。地块的信息不经过实地踏勘是无法了解其可能发生的成本要素的，无法保障其准确性，因此，成本咨询人员必须进行实地踏勘；
3. 全面完整。可研阶段的成本要素必须全面完整，不应有错漏情况的发生。
项目前期可行性研究是项目成本测算的基础环节，所获取信息是否全面、准确对项目定位、产品方案、预计利润等至关重要，是成本管理的起始点，可行性研究的结论直接导致最终决策（拿地与否）。
 
二. 方案阶段
、规划设计：
概念、规划设计阶段，是在土地获得后，根据前期的客户分析、产品定位与盈利状况，由业主单位设计部门主导进一步明确产品最优产品组合、进行产品排布、景观资源规划等工作的阶段。这一阶段是设计的最重要阶段，规划一旦确定，项目成本就已大致确定。
如何在规划阶段进行优化设计，需要的不仅是成本人员的设计规划知识，还需要聆听、分析、沟通、创新的多种能力。
此设计阶段主要内容为：确定产品及配比、交通系统、组团布置、停车方式、公建配套面积等。每一个内容，涉及的成本金额都是巨大的，成本咨询人员在此阶段必须倾注极大的精力，避免设计中无效成本的发生。
此阶段，设计中容易忽视的问题是：
◆土地未能充分利用；
◆公建配套贪大求全；
◆组团布置与规划忽视后期物业管理费用的长期成本；
此阶段设计优化中成本人员要注意的是：成本咨询人员提出的是建议而非意见；此阶段的优化探讨，应邀请物业公司、项目部人员会同设计部共同参与。
◆ 产品组合：基于固定、半变动、可变成本分析的“变动成本测算模型”测算经济性最优产品组合方案。
◆ 公建配套：对水、电、气、路的市政配套不同解决方案进行经济性测算；对会所、学校、商业、物业用房等配套面积进行控制优化。
◆ 小区路网：重点关注路网的合理简洁性、出入口布置、道路宽度等；在施工图设计阶段，关注基层处理和面层做法。
◆ 停车布置：基于土地利用、停车方式、停车位体型控制等多方面条件进行停车布置优化。同时需要测算一般地下车位与机械停车位之间成本、利润差异。
◆ 土方工程：充分利用原有地势，合理规划场地标高，关注排水坡度对土方量影响。成本咨询人员人员需要根据道路标高定位图及场地土方平衡图，计算场地内土方