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房地产成本管理之应知应会

成本管理部
2020年2月25日
一、成本管理的重要性
二、成本管理要树立的观念
三、成本管理体系介绍
四、成本管理各阶段管控要点
目录
一、成本管理的重要性
1、形势回顾——我们怎么样一路走来
2、房地产面临的最大困难是什么？
投入增加了（地价、各种建安费用等）、售价降低了、利润压缩了
利润=收入-成本
结论：
项目利润率下降和无利润是目前面临的最大困难！
未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，从而具备成本优势的公司将成为未来的胜者！
成本管理显得尤为重要！企业未来的生命线！
全员成本意识
一、成本管理的重要性
二、成本管理要树立的观念
1、全员全程成本控制观念
成本是可控制的。成本控制不光是成本采购部的事，需要全体员工的共同参与，要在工作中注意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。只有全体员工养成良好的成本意识，才能使降低成本的各种措施方法和要求有力贯彻。
2、树立高度重视计划管理的观念
公司节点计划一旦确定，就必须保证达成。如果计划性不强，开工日期遥遥无期，正常工期一拖再拖，后期赶工费用增加，施工单位索赔难以估计且对项目运营产生较大负面影响。
3、树立赚钱（广义）的项目才是好项目的观念。
从房地产商的角度看，只有赚钱的项目才是好项目。
利润、现金流
三、成本管理体系介绍
1、成本科目
2、合约规划
3、目标成本
4、责任成本
5、招标采购
6、动态成本
7、成本后评估
8、工程竣工结算
适应成本监控的要求
便于成本费用的归集
利于成本的对比分析
满足成本核算的需要
成本科目设置原则
1、成本科目
三、成本管理体系介绍
举例
1、成本科目
成本采购部管控2-9项
直接开发成本
三、成本管理体系介绍
2、合约规划
合约规划是指项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所发生的所有合同大类、金额进行预估，是实现成本控制的基础，以利于项目采购、成本管理和工程管理工作开展；也可以理解为以预估合同的方式对目标成本的分级，将目标成本科目上的金额分解为具体的合同。
合约规划是整个项目过程中可能产生的合同种类以及各合同执行要点的纲领性文件，对于成本控制很关键。
三、成本管理体系介绍

2、合约规划
目标成本和动态成本管理
建立项目合约规划，将成本科目对应工程项目作业内容，相对固化，利于提高目标成本分解的准确性。
合约规划作为动态成本管理的载体，实现动态成本管理的有序性。
采购策划与计划
基于项目合约规划，提前预判合同，有利于采购策划、采购计划、招标等工作的开展，避免遗漏。
项目现场管理
通过项目合约规划，划分合同范围及管理边界，避免合同的缺项漏项，并减少项目建设期间临时调整合同范围的风险，减少变更、签证和补充合同的发生频率，优化项目现场管理和项目经营风险的控制。
意义
三、成本管理体系介绍