竹映三清策划报告.doc

目录
前言
第一部分:市场分析
永川市区域政治、地理状况
永川市社会经济发展概况
永川市房地产市场运行状况
永川房地产市场发展趋势

主要竞争楼盘分析
市场消费者消费****惯及需求调查
第二部分:“竹映三清”项目概况
地理位置
项目规划及主要经济指标
项目区域状况分析
第三部分:SWOT分析
[S]项目优势
[W]项目劣势
[O]项目机会
[T]项目威胁
第四部分:住宅定位
客户群分析
1).分区位客户群分析
2). 分行业客户群分析
3). 分年龄段客户群分析
4).自住型客户群分析
5).投资性客户群分析
项目总体定位
价格定位
景观规划设计建议
第五部分:户型规划设计建议
市场需求户型分析
市场供应户型及购买因素分析
确定户型构成的要素
户型面积、数量的配比
对原有户型设计方案的建议
第六部分:商业定位
区域整体商业环境概况
新区商业环境调查分析
区域内商业终端客户群分析
定位方案
价格策略
第七部分:项目营销推广
项目现场包装
样板房包装与展示
营销策略和营销手段
阶段销售掌控
前言
感谢三清公司对本司的信任和支持,感谢刘总,感谢张总。
“夫欲善天下事,必先谋其大略”,“先谋大略,后谋天下”。房地产是一个大投资、高风险行业,其产品具不可变更性,在无数的潜在消费者面前,总是那些具备独特号召力、真正创造了消费者需求、得到市场最多掌声的产品,才能获得最大的经济效益和企业品牌积累。则在特定市场中为项目设计一件贴近完美的产品,为项目的运作提出基于市场的优秀策略方案,是为地产项目成功至关重要的步骤,一个好的开始便是项目成功的一半。——“谋略在胸,然后事定”。
面对风起云涌的市场,从市场中来,到市场中去,是房地产成功的必由道路。唯有切切实实地贴近市场,透彻了解区域市场中供、求、未来趋势等各个方面的信息,才能根据项目的固有素质,结合市场专业创新精神,精准地为项目剪裁出合身得体而富于个性的“外衣”。
则本司在完整细致的市场调研基础上,充分发挥本案的项目特性,结合业内类似案例的先进经验,制定本前期规划报告书。真正实现项目优势的最大化和经济效益的最大化。
本报告书侧重本案项目产品建议和运作分析建议。全书分二册,上册为市场分析部分,下册为产品规划运作部分。
第一部分市场分析
一、永川市区域政治、地理状况
永川市位于四川省东南部,重庆市西南部,长江上游北岸,东靠璧山县、江津市,南接合江县、泸县,西接荣昌县、大足县,北与铜梁县毗邻。全市面积范围1576平方公里,辖有31个镇、1个乡、3个街道办事处,631个行政村,109个社区居民委员会。总人口106万,。为全国综合改革试点市、农业综合开发重点市、村民自治模范市和全国城市环境综合整治、广播电视、科技、创卫先进市,是重庆二级经济圈、渝西经济走廊上的地区性中心城市。
永川东距重庆63公里,西离成都276公里,成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路横贯全境,“黄金水道”长江流经市镜南端21公里。永川背靠四川腹地,面临三夏库区,位于成渝经济走廊长江上游经济带构成的A形经济骨架的重要节点,是出入四川、重庆、云南、贵州、西藏的五省通道,通江达海,历来为重庆西部和川东南地区交通、通讯枢纽和人流、物流、信息集散中心。
八界全国人大五次会议于1997年3月14日正式审议通过设立重庆直辖市,重新明确重庆的历史使命——进一步发挥重庆的区位优势,龙头作用、窗口和辐射作用,带动西南地区和长江上游地区的经济、社会发展。直辖以来,重庆经济保持了持续、快速的发展,综合实力显著增强,整个社会经济体处于黄金发展时期。据统计,04年重庆实现地区生产总值2665亿,增长12。2%,全市人均GDP达到了9608元,首次突破1000美元大关。作为重庆的二线辐射城市,重庆的快速发展直接带动了永川的发展,从92年立市至今,城市面貌发生最大的时期发生在直辖后时期,尤其是最近两、三年,城市新的公共设施,新的商业形态的引进及基础建设更新速度都是最快的。
在重庆市“三大经济区”发展战略中,永川作为发展条件较好的地区,倍受重庆市政府重视。在《重庆市1996——2020城市总体规划》中永川属于以特大城市重庆都市圈为中心城市的城镇密集区,被圈定为规划中的九个地区中心城市之一,定位为重庆西部地区重要的交通枢纽和商贸中心,以加工工业为主导的工商业城市。到2020年,把永川建设成为川渝经济带上现代化大城市和渝西地区的经济、文化、商贸物流中心、山水园林城市。
在经济发展上,永川目前处在消费升级换代、城市建设脱胎换骨、投资速度、效益同步提升、对外经济联系日趋紧密的过度性时期。总体而言,当前永川社会、经济在跨越式发