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房地产开发商拿地的十六种模式.wps.doc


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房地产开发商拿地的十六种模式

序号
拿地方式
评述
1
招、拍、挂
最规范的拿地方式:出让土地一方为国家,没有任何税费,拿地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本,没有任何争议。
问题1:土地闲置费问题。(国税函【2010】220号、国税发【2009】31号)
问题2:契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号(一级开发情况下出现的问题)
问题3:考虑拿地的主体问题;例如,签订土地转让框架协议的可以是母公司,如果是最后签订协议,一定是项目公司。否则,土地再转让到项目公司,税收问题很严重。
问题4:返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如,某公司5亿元拍下了土地,政府又返还了2亿元土地出让金。
思考:如果是直接减免的土地出让金呢?是否需要计入应纳税所得额?
问题5:以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答,认为看似企业没有花钱就去的了土地,实际上支付的修路款就是去的土地的对价,因此可以进入成本。类似的,企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通)
2

不是招、拍、挂,创造招、拍、挂(操纵政府)

例如:某国有企业土地补缴土地出让金,变为开发用地后,准备将地转让给某开发企业。
第一步,国家将土地收储,支付给开发企业补偿费,营业税(国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件)不征税,土地增值税(《条例》和财税【2006】21号文件,不征税,企业所得税(国税函【2009】118号文件,享受搬迁补偿纳税待遇)
第二步,国家二次招拍挂,承诺该企业拿到土地,支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付;此时,政府出让土地,没有任何税费。
第三步,如果该国有企业要房子,不要地,则地产企业保留分给国有企业的房子不卖,而是在将利润分走后,将企业股权留给国有企业来完成。
总结:该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下,解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。
3

购买转让土地(项目)
买方:直接按照支出款项作为成本费用,除了缴纳契税以外,没有其他涉税问题,最干净。
卖方:涉及税收很高。第一,企业所得税;第二,营业税;第三,土地增值税,第四,涉及法律问题,第五,实质重于形式(国税函【2007】645号)。
注意问题:
(一)、差额征收营业税(财税【2003】16号)2、如果是招拍挂拿下的土地,卖地时是否允许营业税差额征收?(国税函【2005】83号,但部分省明确表示不允许,例如:大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号)3、如果是购入烂尾楼,装修后销售,是否允许加计扣除?
(二)卖地的土地增值税
1、如果是直接卖地,土地增值税是否允许加计扣除?(国税函【1995】110号文件,不允许加计扣除)?2、生地变熟地的扣除项目(国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件,允许扣除)。3、卖在建项目的扣除项目;4、不更名,实际卖项目的税收问题(国税函【2007】645号)
注意:营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。
(三)拆迁补偿费的税务处理
1、营业税:国税函发【1995】549号;2、土地增值税:国税函【2010】220号;3企业所得税;4、个人所得税(财税【2005】45号;5、契税:财税【2005】45号
(四)变共同成本为直接成本。
4

“购买股权”

将目标公司的其他资产先清理掉,然后卖公司100%股权,该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候,不考虑税负问题,结果酿成大问题。
卖方:只有企业所得税,没有营业税和土地增值税。(财税【2002】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号)
买方:税负较重,风险较大。
1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除,相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了(资本结构的一般变化,其税收待遇不变)。万科拿地多是股权模式。
2、标的企业未来的税务检查风险。例如,该企业账上有3000万元白条。
3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。(不能为目标企业的过去买单,例如:过去偷税)
4、该企业的其他潜在负债。(例如:电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司)
5、

“创造境外卖股权”

(一)境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%

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  • 时间2021-03-04