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物业管理导论
讲师：串鹏
目录
物业管理基础知识概述
物业管理阶段
物业服务内容
社区文化
物业管理行政法规及规章
用租赁业务撑起社区经营
PART 1
物业管理基础知识
物业及物业管理的概念
物业管理的主要内容
物业管理的主要环节
业主自治
物业服务企业

物业的概念、特征及分类
物业：各类有价值（经济价值和使用价值）的土地、房屋及其附属设备、毗邻场地等。
物业管理：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设 备和相关场地进行维修、养护、管理，维护企业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
分类 ：居住型、经营型、工业园型
固定性
耐久性
高值性
收益性

物业管理的主要内容
物业管理属于第三产业，是一种服务性行业，其内容主要包括经营、管理和服务三个方面；
物业管理的性质主要是“服务性”的，融经营、管理于服务之中，其经营方针是“保本微利、服务社会”；
物业管理面对的业主层面较多，各种需求在日常生活中不断产生，从而 需要物业服务企业提供新的服务内容和相应的服务方式。

物业管理的主要环节
策划阶段
前期准备阶段
启动阶段
常规运作阶段……...
早期介入
选聘服务企业
制定物业管理方案
日常综合服务与管理
客户关系维护与管理

物业管理的主要环节之物业管理费的测算要点
物业管理费测算的准备工作
策划阶段
早期介入
选聘服务企业
制定物业管理方案
A、确定管理费成本构成的注意事项：
√ 要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，越真实；
√ 尽量全面，不要漏项；
√ 测算依据尽量准确。
※业管理费的构成并不是一成不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减。
B、收集原始数据：
√ 在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料；
√ 在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查；
√ 其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据。

物业管理的主要环节之物业管理费的测算要点
物业管理费的测算
策划阶段
早期介入
选聘服务企业
制定物业管理方案
重点解析：
A、物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用；
B、对物业管理费用的核算，是物业管理企业财务管理工作的一项重要内容；
C、一项物业投入管理运行之前，必须核算管理费用;运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。
D、费用标准预算方案要经物业管理企业审阅并提交业主管理委员会讨论审核通过。
按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为如下12类：
行政办公费的核算；一般公共设施维护费的核算；电梯费的核算；空调费的核算；环卫清洁费的核算；绿化费的核算；保安费的核算；电视系统费的核算(非有线电视公司提供)；保险费的核算；更新储备金的核算；物业管理公司酬金的核算；税费的核算。

详述成本十二类
行政办公费
含：办公人员费用；文具等办公用品；车辆使用费；节日装点费；公共交际费；宣传广告费；一切杂项费用。
一般公共设施维护费
人员费用（管理人员、技师、工人等）；公共照明系统的电费和维修费；抽、送风机的电费和维修费；给排水的电费和维修费；供配电、发电系统设备维修费；消防系统维修费；公共建筑、道路维修费；不可预见的费用。
电梯费的核算
电梯运行费（n——电梯数；W——每部电梯功率；24——一天24小时；a——电梯使用系数，；30——每月天数；电费单价（元/度））；电梯维修费（材料和人工）；不可预见费用，按10%计。
空调费的核算
空调运行电费（主机台数；主机功率；主机的负荷系数；水泵台数；水杯功率；冷却塔电机台数；冷却塔电机功率；辅机负荷系数；每天空调工作时间；电费单价）
环卫清洁费
人工费；清洁机械材料费；垃圾桶购置费；垃圾清倒费；化粪池清理费；水池清洁费；清洁环卫所需的其他费用。
绿化费核算
人员费用；绿化工具材料等；绿化用水费；园林景观的再造费用。
保安费的核算
人员费用；保卫系统设备（电费和维修）；日