都江堰二环胥家路口项目前期定位及产品策略.doc

都江堰二环胥家路口
前期定位及产品策略研究报告
2007年９月28日
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目 录
总　论ﻩ３
第一章　项目发展及竞争环境研究结论 5
1。1 　都江堰市城市规划与城市发展态势 5
　都江堰市区房地产发展与竞争状况ﻩ7
第二章　项目消费者需求调研结论ﻩ8
甄别与背景资料部分 8
　消费者居住现状部分ﻩ8
2。3 消费者需求特征部分ﻩ8
２。４　消费者消费****性测试ﻩ9
2．5　项目测试资料部分 9
第三章 项目基地分析ﻩ11
第四章 项目定位思路分析ﻩ13
4。1　ＳTＰ营销思路阐释 1３
4。2 目标市场细分ﻩ15
目标市场选择 1７
项目目标客户群描述 １8
第五章　 项目产品定位 19
　建筑风格建议ﻩ1９
5．2　 总平规划建议 2０
项目经济技术指标建议 ２0
５。4　户型规划ﻩ21
　园林及景观规划建议 24
５。6 社区配套设施建议ﻩ２４
　价格策略与价格定位ﻩ25
第六章　项目开发策略ﻩ30
6。1 开发策略ﻩ３0
６．2 开发条件 3０
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总 论
项目背景
本项目位于都江堰市二环外，胥家镇高桥村，地处都江堰市区通往胥家、天马的次干道上，处于城市发展次轴的前端，而都江堰市区的产品竞争比较激烈，随着青城山板块的休闲度假型与退休养老型公寓向都江堰市区的逐渐转移，这种竞争会进一步地加剧，因此本项目的准确定位非常重要。
开发机构中国水电建设集团中环（成都），研究本报告结论主要依据市场，甲方可以根据公司实际情况对结论适当修正.
前期工作
瑞丰联行对开发机构中国水电建设集团中环（成都)房地产公司委托我司的定位工作分为两个阶段,前期工作进行有关宏观、中观和微观市场层面的信息收集和分析,为项目的准确定位作出支撑。后期在前期工作的基础上进行项目市场定位及产品规划研究.
前期的工作成果是由两个报告体现，分别是《项目发展及竞争环境研究报告》和《项目消费者需求调研报告》。本定位报告是在这两个报告研究成果的基础上，结合我司的操盘经验,以及建筑顾问的意见,综合考虑各方面因素，对本项目进行准确定位。
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本报告重要结论
目标客群定位
本案的主力客群，应是阿坝州及中国西部地区的退休养老型客群，都江堰市本地的中偏低端客群会是一个重要的补充，成都市区的休闲度假型客群是次要的补充客群。
建筑风格定位
川西民居风格,建议在可能的情况下,采用现代民居风格。
总平规划建议
围合式布局,5～7F的普通多层公寓。
经济技术指标建议
建筑密度:不高于2５%，容积率:，绿化率:不低于4０%。
户型规划
本案的户型应以105～１1５㎡的偏紧凑型的三室两厅双卫为主，以80～90㎡的标准型的两室两厅单卫、12０～12５㎡的标准型的三室两厅双卫为辅。三者的比例为5０%：3５％：15%.
社区配套设施建议
加强健身运动设施和医疗设施的配套，提供社区商业服务设施，车位比可控制在１：。
价格定位
采用超值定价策略、一次定价策略；
销售均价３０0０元／平米。
第一章 项目发展及竞争环境研究结论
1．１　 都江堰市城市规划与城市发展态势
在成都市的城市总体规划中，都江堰市作为未来优先发展的大城市，，都江堰作为旅游生态产业带的核心区,作为成都旅游规划的“一个轴线”，旅游产业的发展必将得到更快的发展，从而带动与旅游相关的旅游地产的发展。
都江堰市的旅游规划，直接提出了建设国际休闲度假旅游区的概念,并且提出了“养生”的概念,进一步强化了休闲养老型旅游地产的概念。
都江堰市的城市总体规划中,项目所在的区域,处于“胥家-天马”放射次轴上，,居住环境尤佳，有利于房地产的开发。
都江堰市,地处成都平原西北边缘,处于川西黄金旅游环线上，控扼川西藏区进出成都平原的门户,地理位置十分优越,交通快速便捷。成灌高速、都汶高速、成青快速通道、成都沙西线、成灌铁路、都汶铁路、成都轻轨北环线,构成了四通八达的快速交通网络。
都江堰市,是中国历史文化名城、中国优秀旅游城市,拥有得天独厚的自然山水景观和历史人文资源,是中国西部地区的旅游度假、休闲养生之都。
都江堰市的第三产业处于一个较好的水平，全社会消费品零售总额较大,旅游消费市场比