深圳里二期开盘策略及执行方案培训课件.ppt

波托菲诺·香山里二期开盘方案营销策划部 2创造一个充满期待的、所未曾感受过的、眼前一亮的汇一城植入式营销赋予项目以生命! 市场大环境分析及预测 1 环境分析 0 1 2 3 4 5调控密集期调控淡化期调控强化期调控执行期调控力度 -7 月底 8-9 月 月-1月 月以来限贷限购限价政策引导市场,楼市调控主旋律从“新国十条”细则版本向加强版转变,自今年一月之后力度达到顶点,之后无更多实质性政策出台,目前调控进入执行期。调控政策力度走势图“三限”政策调控力度已达顶点?只有 5个城市全年成交量同比上浮,但上浮幅度不大,在 30% 以下; ?其他 25 个城市成交幅度下降, 最大降幅达 40% ,其中一线城市的北京成交降幅达 20% ,深圳降幅 15% ,上海降幅 13% 。 20% 15% 13% 全国重点 30 个城市成交同比增幅全国普遍下降市场迅速分化成交量同比: 全国市场已出现实质性下降环境分析成交价格: 降价风生水起房企弃价保量? 2011 年5月起, 北京、深圳等一线城市部分项目的降价促销拉启房价下行序幕; ?7月起,杭州、成都等二线城市均价也出现下滑趋势全国市场已出现实质性下降环境分析大多数开发企业 2011 年销售任务未完成?全国房企 2011 年完成业绩率很低,中原统计 10 家知名房企仅 4家完成 2011 年度销售任务,完成率 40% ; ?其中保利、恒大、华润、中海 4 家房企都提前完成了 2011 年度销售任务,仅有金地和绿城 2 家房企完成率较低。环境分析供求深度胶着库存逼近高点? 2011 年 1-11 月, 7 个重点城市新房供应面积较去年同期减少 11% ,但供大于求、库存压力不断攀高却日益显著; ?据中原调研,库存压力高居不下的现象,不局限于受调控影响最大的一线城市。 2011 年以来,部分二线城市供应量大幅增加,库存压力也持续加大。环境分析金融政策: 并无刺激行业发展商迹象?据央行统计数据显示:保障性住房开发贷款前 2012 年三季度累计增加 1150 亿元,占同期房地产开发贷款增量的 % ,比上半年高出 9个百分点。预计未来开发信贷额度依然会向保障房倾斜,货币的定向宽松暂不会惠及商品房开发。?央行于 2011 年 12 月5日存款准备金率下调 个百分点,大约会释放 4000 亿的资金,但就近期货币政策基调来看,主要是倾向于中小企业服务和保障房等民生服务,而其中可用于个人房贷的资金仍然有限。据央行统计数据显示, 2011 年 10 月人民币贷款增加 5868 亿元,其中住户贷款增加 1307 亿元,占总贷款比重的 % 。下调准备金率 个点,对商品房市影响很小环境分析货币政策: 延续 2011 年稳健政策中国人民银行行长周小川昨日发表新年致辞,称 2012 年央行将继续实施稳健的货币政策, 保持政策的连续性和稳定性,发挥好宏观审慎政策逆周期调节功能,把握好调控的力度、节奏和重点,并将增强调控的针对性、灵活性和前瞻性,保持合理的社会融资规模 2012 年继续实施稳健的货币政策环境分析