商业项目市场与产品定位解析.ppt

商业项目市场分析与产品定位报告项目遇到的最大难题项目写作思路框架推导区域商业基础差区域人气不足,人流量少如何解决上述难题吸引区域外客源引进目的性消费引进广受欢迎的商业业态餐饮、娱乐业态最容易集聚人气时尚休闲业态作为补充业态宜兴餐饮、娱乐业容易存活营造什么样的消费环境生活方式中心强调餐饮与娱乐餐饮是宜兴成活率最高的业态宜兴缺乏吃喝玩乐于一体的综合性商业业态能否被市场接受餐饮、娱乐是成长性高的行业北面地块以块状单体建筑为主, 满足餐饮需求四层以上建筑规划住宅产品,规避高层商业价值不高的难题如何使产品与业态紧密融合南面地块以连续性建筑为主, 大小商铺面积结合餐饮、娱乐成为首选业态精确包装,促进产品销售准确价格定位,确保投资回报树立形象,招商先行如何取得销售成功注重舒适与休闲 PART 1 项目地块微观市场分析一、项目基本信息 1、项目基本信息?用地范围:南至谢桥路及村民住宅,西至氿滨大道,东至人民南路,北至河流。?用地面积:设计用地面积为 公顷,其中公共绿地面积为 公顷。?用地性质:商业用地。 2、地块规划要求?容积率: ?建筑密度:不大于 35% ?绿地率:不小于 30% ?停车指标:商业按 辆/100 平米计?建筑退线:沿永安路建筑投影线后退道路中心线不得小于 24米;沿人民南路建筑投影线后退道路中心线不得小于 30 米;建筑投影线后退河岸线不小于 15米。?道路控制:永安路道路红线宽度为 36米;人民南路道路红线宽度为 36米。 3、规划解读?原规划要求有局限性——规划要求是基于原设计方案而定,给项目整体规划带来很大的局限性; ?商业街布局成首选—— 35% 的建筑密度,将直接影响本项目的整体布局,使得项目排除了整体大体块商业布局,更多只能从商业街的形式去考虑规划布局; ?停车数不足—— 的比例设计车位,难以满足餐饮、娱乐等业态对停车位的大量需求, 需要增加车位配置; ?进深短,不利于建筑排布——南部地块中间部分进深较短,不利于建筑的排布,规划起来难度比较大; ?建筑高度制约产品规划——原规划方案 24米的建筑限高,会对项目的产品规划产生很大的影响。如果能够突破限高,则无论在产品规划还是经济效益方面,都会有很大的想像空间。二、项目宗地分析 1、地块基本情况?地块平整,临街面大,使得沿永安路、人民路的商业价值较大; ?南地块靠近人民路方向,进深逐渐加大,可以布置中庭广场等,以便进一步增加项目的商业价值。谢园路河流人民南路九滨大道永安路 2、地块周边状况南侧:两栋旧建筑阻隔,形象不好,并减少了本案沿街面,不过谢园路及附近居民会为项目带来人气。北侧:水景不好整治,较难变成景观,但至少保证水面整洁干净;靠近民宅,要控制相关业态。东侧:广电局、实验小学,形象好,人民路带来商业人流。西侧:两个绿化景观带可以把南北地块连成一片,可以和乐购商业互动,共同发展。规划绿地(未建,若能与项目融为一体,能进一步加大项目的商业价值) 3、南面建筑对地块的影响分析?影响项目形象、档次——两栋旧建筑阻隔,形象不好, 底层为商铺,整体档次较低,与本项目的形象不符,影响较大; ?降低项目商业价值——原来三面沿街的三角地,将失去一面临街面,降低了地块的商业价值; ?影响未来项目规划——两栋建筑位于项目腰上,使得此部位进深进一步缩短,影响南地块中间部位建筑的规划; 同时不利于项目的交通组织以及人流动线的布置; ?影响项目未来业态布置——旧建筑上 2、3层为居民用房, 对本案娱乐、餐饮业态的布置有较大影响。建议对旧建筑置换或者拆一还一,此举将大大提高项目的商业价值。 4、地块交通条件分析?周边道路形象较好——地块为多条道路包围或穿越,其中氿滨大道、人民路、永安路形象较好,便于展示项目形象; ?交通便捷——项目拥有便捷的交通条件,连通宜兴城市南北,辐射区域范围广,便于客源的导入。河流人民南路谢园路九滨大道永安路