房地产开发企业年度所得税汇算清缴比较研究.docx

房地产开发企业年度所得税汇算清缴比
较研究
作者：未知
【摘要】 房地产行业与其他行业相比有其自身的特殊性，所对应的是更加复杂的税收政策，且
把握的难度相對较大，所得税汇算清缴较为繁琐，在开发各阶段又有很大区别，面临的税务风险较大，对
财务人员的要求较高。文章从只存在预售未完工项目时的汇算、只存在完工项目时的汇算、预售与已完工
项目并存时的汇算三种情况入手，结合实例探讨房地产开发企业不同阶段收入、成本、毛利额的处理以及
常见问题，对比分析在不同情况下房地产开发企业的所得税汇算清缴，以有效解决房地产行业的汇算清缴
难题，促进房地产开发企业的可持续发展。
【关键词】 房地产开发企业 ;企业所得税 ;汇算清缴
【中图分类号】 F275 【文献标识码】 A 【文章编号】 1002-5812 （2019 ）13-0127-03
对于房地产开发企业而言，其最显著的特征就是具有较长的开发周期、受到较强的政策调控，同时资
金更加密集、产业链相对更长，对地方财政收入的影响重大。鲜明的行业特点决定了房地产开发企业核算
的独特性、 成本计算的复杂性， 对财务人员的要求较高。 所得税汇算清缴， 即纳税人依照税收法律、

法规、
规章及其他有关企业所得税的规定，在纳税年度终了后的规定时期内自行计算全年应纳税所得额和应纳所
得税额，此外，在对本年度应退或应补税额进行计算时，需要参照当年实际预缴的所得税额来确定。对于
房地产开发企业而言，应纳税所得额包括完工销售以及未完工销售两类，税务处理较为特殊，本文区分只
存在预售未完工项目、只存在已完工项目、预售与已完工项目并存三种情况比较分析房地产开发企业的所
得税汇算清缴。
一、只存在预售未完工项目时的汇算
（一）收入的审核
此时，尽管购房者从房地产开发企业那里获得了《商品房预售合同》，但事实上该商品房的控制权并
未移交到购房者手中，缴纳给企业的房款显然与收入的确认条件不相符，因此，不能按照收入对待，也不
能进行损益计算，而是纳入“预收账款”项目中，且实行单独核算，借记“银行存款”科目，贷记“预收
账款”科目。而对于企业所得税而言，应当根据预计计税毛利率对预计毛利额进行分期计算，在当期应纳
税所得额中体现， 并在当期扣除相关的土地增值税、 税金及附加， 借记“应交税费——应交所得税” 科目，
贷记“银行存款”科目。汇算清缴时，应通过 A105010 《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明
细表》进行纳税调整。
如李先生购买了一套未完工商品房，总价 200 万元，约定于 2018 年 12 月 20 日一次性付款。如李先
生在 2018 年 10 月 20 日提前付款， 则房地产公司应于 10 月 20 日确认预收账款， 并计提相关税金， 会计
分录为：借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目。如李先生直