某市某项目前期调研定位策划案.doc

某市某项目前期调研定位策划案
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2006年长沙市某项目前期调研定位策划案
目录
第一节长沙市房地产发展形势及政策分析………………………………1
一、2005年长沙房地产市场运行基本情况………………………………1
二、2006年我国房地产业发展的政策导向………………………………6
三、2006年房地产发展趋势展望…………………………………………8
第二节区域结构调查与城市发展规划调查………………………………10
一、地理位置及概况………………………………………………………10
二、公共设施状况…………………………………………………………10
三、交通道路体系状况……………………………………………………10
四、区域性质与功能特点…………………………………………………11
五、规划展望………………………………………………………………11
第三节区域个案调查………………………………………………………11
项目SWOT分析…………………………………………………29
市场需求分析………………………………………………………31
项目思路……………………………………………………………39
项目定位……………………………………………………………40
一、项目定位之基准………………………………………………………40
二、项目市场定位原则……………………………………………………42
三、市场定位(开发档次)………………………………………………42
四、价格定位………………………………………………………………45
五、客户细分………………………………………………………………45
六、客户定位………………………………………………………………49
七、功能定位………………………………………………………………52
八、建筑规划设计建议……………………………………………………53
九、户型定位………………………………………………………………61
开发经营指导思想…………………………………………………64
第一节长沙市房地产发展形势及政策分析
从全国来看,2005年房地产市场调控初见成效,房地产开发投资过快的增长势头得到一定的遏制。以3月17日央行调整个人商品住房贷款利率为起点,以随后出台的“国八条”为标志,长沙市房地产业进入了一个调整发展的新时期。在国家宏观调控政策的影响下,长沙房地产市场投机苗头得到抑制,普通住宅商品房政策优势初现,商品房交易量大幅增长,商品房价格涨幅平稳,二手房成交增幅减缓,房地产抵押登记继续攀高,房屋拆迁量下降,国家宏观调控效果开始显现。随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实,我市房地产市场正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标健康发展。
一、2005年长沙房地产市场运行基本情况
1、务实基础,固定资产投资稳步增长
,(%),成为推动长沙经济增长的强大动力。长沙市加大固定资产投资力度,交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日趋完善,城市功能明显增强,城市规模初见雏型。固定资产投资的增长,改变了城市面貌,也推动了房地产业的发展。
2、居民收入的提高为房地产发展提供了支撑
在整体经济发展的同时,长沙市城市居民生活水平持续提高,年均增幅10%左右。2004年长沙市城市居民人均可支配收入达到11000元,远远高出武汉、海口、河北、郑州、成都、兰州等其他同等城市,已处于中西部同类城市前列。根据长沙市十一五规划,预计到2010年末,城市居民人均可支配收入将达到20170元。收入的提高,为房地产的发展注入了持续的动力,成为房地产发展的最大动力。
3、房地产投资依然高歌猛进
自2000年以来,房地产开发投资迅速增长,经济的发展和固定资产投资的增长,为房地产业的发展奠定了坚实的基础,房地产投资逐年增长,保持了良好的发展势头。虽然受国家宏观调控的影响,,%。说明投资者普遍看好长沙市场,对未来市场充满信心。
4、竣工面积首次出现负增长

2000-2004年后长沙房屋施工面积和竣工面积呈现同步增长的趋势,2005年施工面积继续保持了稳步增长,,,%、%;但竣工面积首次出现负增长,竣工面积515