2021年解除租房协议的条件和情形法定解除协议的情形.docx

解除租房协议的条件和情形法定解除协议的情形
一、承租人解除租房协议的条件
　　在租赁房屋含有瑕疵(包含物的瑕疵和权利瑕疵)，致使承租人无法使用，或利益受到主要影响，或在相当期间内不能进行使用收益的，或租赁房屋毁损致使不能实现协议目标的，承租人能够解除协议。
　　协议法第二百三十一条要求：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人能够要求降低租金或不支付租金;因租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现协议目标的，承租人能够解除协议。”
　　协议法第二百三十三条要求：“租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人签订协议时明知该租赁物质量不合格，承租人依然能够随时解除协议。”
　　协议法第二百三十三条要求仅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵达成“危及承租人的安全或健康”的程度。我们认为，对于租赁房屋的瑕疵，不管是物的瑕疵还是权利瑕疵，只要符合协议法第九十四条第(四)项要求，承租人能够主张解除协议。
　　对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除协议的，应满足以下要件：1、承租人的使用收益受到的障碍必需达成严重程度。不过，假如租赁房屋对于承租人有尤其利害关系的，则该障碍即使未达成严重程度，也应许可承租人解除协议。2、出租人不于催告的期限内进行修缮。但在修缮为不可能或虽有可能但于承租人已无利益的，则无需催告即可主张解除协议。协议法第二百三十三条要求的用语是“能够随时解除”。
　　但应注意的是，其前提是租赁房屋的瑕疵已达成“危及承租人(包含同住人)的安全或健康”的程度。在此种情形下，即使承租人签订协议时明知该租赁房屋存在瑕疵，也不影响其解除协议。这一点和通常的协议解除规则不一样，其立法理由在于要绝对保护人的生命和健康。对此条作相反解释，就是，假如租赁房屋的瑕疵不会造成“危及承租人的安全或健康”的，而该瑕疵在签订协议时即为承租人所知悉的，承租人将不得主张解除协议。
　　二、出租人解除租房协议的情形
　　1、承租人违反约定方法，或不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。
　　协议法第二百一十九条要求：“承租人未根据约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人能够解除协议并要求赔偿损失。”
　　2、承租人拖延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。
　　协议法第二百二十七条要求：“承租人无正当理由未支付或拖延支付租金的，出租人能够要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人能够解除协议。”
　　3、承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。
　　协议法第二百二十四条第二款要求：“承租人未经出租人同意转租的，出租人能够解除协议。”
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　　出租方： (以下简称甲方)________________________承租方： (以下简称乙方)_____________________