呼和浩特市征地区片综合地价研究硕士论文.pdf

呼和浩特市商业中心——民族商场为基点,随距离的增加征地区片等级和征地区片综合地价依次降低的规律,且空间变化区域差异明显,符合屠能的农业区位论中“随距市场距离的增加,地租收入降低”的规律。将本文征地区片综合地价测算结果与现有征地补偿标准、周边市、旗征地补偿做比较分析,验证了本文研究的征地区片综合地价评估方法的合理性。该研究成果可直接服务于呼和浩特市征地实施过程,为呼和浩特市农村土地市场的完善提供重要依据。关键词:征地区片,征地区片综合地价,价格构成,叠加法,呼和浩特市
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髀研究背景和意义二十多年的农村改革使中国农村发生了深刻的变化,在解决了老问题的同时,也出现了许多新的问题,有些还相当尖锐。例如,增加农民收入问题、粮食问题、农村土地问题、农村社会事业发展问题、农民的权益维护词题等“F渲校┐逋恋卮程农用地对于我国这个人口众多、面临艰巨的经济发展任务的农业大国来说,承担着国家的粮食安全、诙嗯┟竦纳畋U虾臀=ㄉ栌玫靥峁┖蟊缸试吹榷嘀厝挝瘢并且三者之间还存在着互补和矛盾。过多的农用地转变为建设用地虽然可以为经济建设提供大量的土地生产要素,但这也意味着有大量的农民失去生活保障而被迫流入城市和随之而来的对国家粮食安全造成的影响。如果严格限制农用地转用为建设用地,“。改革开放以来,随着工业化和城市化进程的加快。大片的农用地被征用而转为开发建设用地。农村、农民和农业为我国的宏观经济发展,从物质资料上和土地要素的提供上做出了巨大的贡献。然而,土地征用价格相对于市场、土地产出价值反映出一恋卣饔眉鄹袷且恢钟卫胗谑谐≈獾募鄹瘢ケ沉司醚СJ丁!!9┣笥爰格理论。由于土地征用单位都是套用国家法律和政策规定的内容和标准来确定土地征用价格,无论城巾建设对农用地斋求的量有多大,单位面积的土地征用价格几乎没有变动,⒍闲约鄹瘛U庵要反映在其价格的形成过程近似于垄断的过程,代表国家征地的单位,农民作为土地使用权的拥有者和土地所有权的集体所有者,不能按照市场经济的方式处置自己的土地权益,只能在政策的范围内讨论自己应有的权益和应得的补偿。黄小虎⋯在年就提到:从征收农用地进行经济建设这一过程中,国家从农民手中拿走了蛞谠!可见,土地收益分配不合理,导致了农民在农用地流转过程中利益的巨大损失.《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》⋯中明确提出:“要是诸多问题的根源,解决农村土地问题也是当前农村经济发展的首要任务。些不合理现象。硐衷冢鞯丶鄹衿ǖ停荒鼙U鲜У嘏┟裆钏讲唤档汀
国内外研究进展依据对土地价格影响因素的量化分析确定农地转用价格:依据已有的经济学模型或经加快征地制度改革步伐,按照缩小征地范围、完善补偿办法、拓展安置途径、规范征地程序的要求,进一步探索改革经验”。同时强调。“要完善对被征地农民的合理补偿机制,加强对被征地农民的就业培训,拓宽就业安置渠道,健全对被征地农民的社会保障”。显然,社会主义新农村建设的决策更加注意保护农民利益,增加农民收入,促进社会和谐发展,是惠及广大农民群众的民心工程。然而,近些年连续不断的征地补偿安置争议却是新农村建设面临的不和谐的音符,也是当前影响农村社会稳定和发展的卣要题。目撼鞘薪ㄉ韬凸ひ到ㄉ瑁磕暾饔猛恋亟ń騢,征用农民土地引发的一些矛盾,确实是当前某些地方不稳定的因素,因此,要解决征用农民土地引发的矛盾,就要逐步推行征地制度本身的改革,而这一改革的关键在于征地补偿标准的改革。基于以上问题,国务院要求各省、自治区、直辖市制定并公布各市县征地的统一年产值标准和征地区片综合地价”’。呼和浩特市在农用地分等成果的基础上,依据国务院和国土资源部文件指示精神和《农用地估价规程》,研究符合实际、操作性强的征地区片综合地价评估技术方法,进行征地区片综合地价评估。征地区片综合地价的评估对于完善我国征地制度,改进农用地评估技术方法,确定公平合理的征地补偿办法,切实保护被征地农民权益,保证国家粮食生产安全,保持国民经济快速增长和社会可持续发展都具有重要意义。但同时,征地区片综合地价的制定做为一项新的课题,还需要广大土地科学工作者在理论和实践上做更多的探索。内蒙古师范大学地理科学学院承担了由导师主持的呼和浩特市征地区片综合地价项目,笔者做为项目的主要完***员,从资料收集、野外调查、数据分析、图件制作,到最终成果验收都参与了一些工作,为本论文的撰写奠定了重要基础。本文在该项目的基础上,探索新的方法,结合呼和浩特市的实际,从征地区片综合地价构成、呼和浩特市征地区片的划分和征地区片综合地价测算与确定几部分进行探讨,并对结果进行分析,为征地区片综合地价的制定提