浅谈房地产商铺投资价值及投资方向.doc

浅谈房地产商铺投资价值及投资方向.doc浅谈房地产商铺投资价值及投资方向
商铺作为一种能产生商业利润的特殊房地产，近年来一直 是个热门投资，“商铺是金”的说法已经深入人心，这一现象 从市场表面来看，是由于投资的高回报决定的。
投资商铺成为热潮分析起来主要有以下几个主要原因： -,中国经济持续稳定的快速发展。经济发展了，老百姓有 钱了，从而产生了大量消费，促使了商业繁荣发展。二，老 百姓存款增多，商业意识增强，房地产商铺也逐渐作为一种 投资项目。三，旧城的大规模改造及城市化进程的加快，导 致传统商业区的消失和新商业网点需求增加，从而产生对商 业房的大量租赁需求。四，第三产业飞速发展也促使了商铺 需求加大。
商铺类型按经营情况分为产权式与经营式；按所属物业 类型分为社区商铺，大厦裙楼物业，商业街区、专业商场及 购物中心等等。商铺具有投资大，， 相对住宅来说，是更具有高效稳定性的长期投资。商铺在直 接投资时，能产生出新的价值--商业利润。商铺在间接投资 的租赁经营时，能够获得租金收益，这是商铺的通用性。商 铺具有很强的融资功能，是银行欢迎的抵押品。
商铺投资的主要目的有二：一是用以出租或转手出售赚
取收益。二是作为黄金保值并升值的手段。商铺与住宅不同， 其投资所关注的因素也不同。商铺投资一般要考虑地段商业 价值和发展前景、周边商业氛围等基本因素，街铺j丕要考 虑上下水和排烟防噪等配套、门面与进深宽度比例、适合出 租或出售哪类商户等等。
投资，当然是为了赚钱。那究竟能不能赚钱?能赚多少钱？ 所以要充分考虑到各项支出。首先，在商铺的前期购买环节 中的支出：，为总房价的3% ,这一 比例是商品住宅契税的两倍。比如商铺总价为50万元，仅 。，商铺的贷款 利率也相对较高，% ,这样，贷款利息也会增加投资 的成本。，还要缴纳总房价的5%的综合税。 比如，转手出售50万元的商铺，。 其次，在商铺后期使用过程中的支出：、电、气、 热、物业管理等费用，都是按商业市政标准缴赞，大大高于 普通住宅标准。、维护、修缮的费用和支出， 也要考虑在内。
尽管投资要考虑的因素很多，但考评商铺投资价值归结 为两项指标，一是及时租金回报率，一是增值空间。
一、及时租金回报率
商铺的投资租金回报率是（月租金x12个月）+商铺总价， 国际上有个“15年收回全部投资”的公式，即年回报率达
% ,就值得投资。而商业房地产流行的年回报率8%的 模式，实际上只是一种营销操盘方式，其目标就是让年回报 率能达到月供标准，从而刺激投资。
不同等级的商圈、地段，成熟度不同，商铺投资回报率 不同。社区人口多、客流量大、商铺集中、地段繁华的地区， 相对来说比较成熟，投资风险小些，租金回报率大些。商铺 及时租金回报率实际是个动态概念，租金回报中要扣除税 赛、物业管理费等诸多方面的费用,同时还必须考虑到商铺 要有一定的空置期。
二、商铺增值空间
商铺具有高成长、高增值的特性，商铺投资除了看中及 时租金回报外，更关注的是其成长增值空间。商铺的成长增 值空间往往超过租金回报。
第一，要考虑所投资的区域。商铺所处的地段直接关系 到其保值、增值的能力。要从政府