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文档分类:金融/股票/期货

浅谈房地产商铺投资价值及投资方向.doc


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浅谈房地产商铺投资价值及投资方向.doc
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浅谈房地产商铺投资价值及投资方向.doc浅谈房地产商铺投资价值及投资方向
商铺作为一种能产生商业利润的特殊房地产,近年来一直 是个热门投资,“商铺是金”的说法已经深入人心,这一现象 从市场表面来看,是由于投资的高回报决定的。
投资商铺成为热潮分析起来主要有以下几个主要原因: -,中国经济持续稳定的快速发展。经济发展了,老百姓有 钱了,从而产生了大量消费,促使了商业繁荣发展。二,老 百姓存款增多,商业意识增强,房地产商铺也逐渐作为一种 投资项目。三,旧城的大规模改造及城市化进程的加快,导 致传统商业区的消失和新商业网点需求增加,从而产生对商 业房的大量租赁需求。四,第三产业飞速发展也促使了商铺 需求加大。
商铺类型按经营情况分为产权式与经营式;按所属物业 类型分为社区商铺,大厦裙楼物业,商业街区、专业商场及 购物中心等等。商铺具有投资大,风险高.回报率高等特点, 相对住宅来说,是更具有高效稳定性的长期投资。商铺在直 接投资时,能产生出新的价值--商业利润。商铺在间接投资 的租赁经营时,能够获得租金收益,这是商铺的通用性。商 铺具有很强的融资功能,是银行欢迎的抵押品。
商铺投资的主要目的有二:一是用以出租或转手出售赚

取收益。二是作为黄金保值并升值的手段。商铺与住宅不同, 其投资所关注的因素也不同。商铺投资一般要考虑地段商业 价值和发展前景、周边商业氛围等基本因素,街铺j丕要考 虑上下水和排烟防噪等配套、门面与进深宽度比例、适合出 租或出售哪类商户等等。
投资,当然是为了赚钱。那究竟能不能赚钱?能赚多少钱? 所以要充分考虑到各项支出。首先,在商铺的前期购买环节 中的支出:1.购买商铺应交的契税,为总房价的3% ,这一 比例是商品住宅契税的两倍。比如商铺总价为50万元,仅 契税一项就要交1.5万元。2.在贷款政策方面,商铺的贷款 利率也相对较高,为5.76% ,这样,贷款利息也会增加投资 的成本。3.购买后再出售,还要缴纳总房价的5%的综合税。 比如,转手出售50万元的商铺,就要缴纳2.5万元的税费。 其次,在商铺后期使用过程中的支出:1.商铺的水、电、气、 热、物业管理等费用,都是按商业市政标准缴赞,大大高于 普通住宅标准。2.商铺的装修、维护、修缮的费用和支出, 也要考虑在内。
尽管投资要考虑的因素很多,但考评商铺投资价值归结 为两项指标,一是及时租金回报率,一是增值空间。
一、及时租金回报率
商铺的投资租金回报率是(月租金x12个月)+商铺总价, 国际上有个“15年收回全部投资”的公式,即年回报率达

6.66% ,就值得投资。而商业房地产流行的年回报率8%的 模式,实际上只是一种营销操盘方式,其目标就是让年回报 率能达到月供标准,从而刺激投资。
不同等级的商圈、地段,成熟度不同,商铺投资回报率 不同。社区人口多、客流量大、商铺集中、地段繁华的地区, 相对来说比较成熟,投资风险小些,租金回报率大些。商铺 及时租金回报率实际是个动态概念,租金回报中要扣除税 赛、物业管理费等诸多方面的费用,同时还必须考虑到商铺 要有一定的空置期。
二、商铺增值空间
商铺具有高成长、高增值的特性,商铺投资除了看中及 时租金回报外,更关注的是其成长增值空间。商铺的成长增 值空间往往超过租金回报。
第一,要考虑所投资的区域。商铺所处的地段
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