浅谈房地产融资市场的若干问题.doc

浅谈房地产融资市场的若干问题.doc浅谈房地产融资市场的若干问题
摘要：随着房地产经济的迅速发展，每年全国商品房的竣工面积、 住宅销售面积呈现出持续上涨的态势，但是房价和人均收入比例失调、投 机炒房等问题的出现，造成房地产出现泡沫。如何宏观调控房地产经济市 场，避免房地产泡沫的产生成为目前亟待解决的问题。
关键词：房地产；融资市场；问题；对策
中图分类号：F293. 3文献标志码：A文章编号：1673-291X (2013) 20-0061-02
一、我国房地产融资市场现存的问题
融资渠道单一
在房地产开发、流通以及消费的过程中，会涉及大量资本的流动，为 了最大限度的利用资金、实现投资的最优化，房地产开发商一般会选择融 资，即房地产企业及房地产项目的直接融资和间接融资。房地产融资的种 类有多种，但是我国传统的融资方式主要有银行贷款、海外房产基金以及 上市融资，三种方式各有利弊。
银行贷款是主要的融资方式，一般需要房地产开发商提供抵押物或者 担保，对开发商本身的业务、财物状况以及借还历史信息审核较严格，这 样对于新崛起的房地产开发商不是很有利，一些很好的项目因为无法达到 银行的贷款要求而拿不到贷款。海外房产基金是随着改革开放的脚步逐渐 深入发展到我国的，这对于我国房地产经济市场的发展具有里程碑式的意
义，但是总量很少，而且集中在少数一线发达城市。上市融资的要求较高, 因为能达到上市要求的房地产企业少之又少，而且对于房地产企业的上市 限制也更加严格，这就是他的瓶颈所在。
（二） 市场结构不合理
一级市场与二级市场之间缺乏和缓、平稳的衔接
目前，我国的房地产金融市场主要是一级市场，而住房二级市场和房 屋租赁市场发展极其缓慢，房屋租赁市场、住房梯度消费、住房资源配置 还不完善。一级市场中的主体仍为商业银行，其他贷款抵押机构尚处于起 步阶段，现阶段各大城市涌现出许多小额担保公司，但是管理混乱、缺失 监管，且因为利率高、额度小，无法多房地产开发企业形成帮助。
投资保值与日常居住之间比例不协调
在通货膨胀的时代，房地产是较好的保值手段之一，很大比例的消费 者购买商品房并不是为了居住，而是为了投资保值，导致间接需求量过大。 逐渐形成的恶果就是产需未能直接面对面，也进一步扩大了社会分配上的 差距以及社会资源的浪费，因为真正的住房困难户仍然没有能力购房，而 投资消费者又空置了大量商品房。
另外，房地产金融产品体系不完整，房地产金融市场中介机构服务体 系尚未建立，如权威的资产评估机构、金融担保机构以及法律咨询等环节 缺乏具有专门资质的机构、人员来参与其中，指导金融市场规范化发展。
（三） 住房贷款结构失衡
目前，消费者购房款一般都是采用商品住房抵押贷款，对于一些工作 稳定的消费者一般都采用住房公积金贷款。但是政策性贷款的覆盖率远远
满足不了人民的需求，在现今的体制和贷款制度下，很多购房人无法通过 银行的审核或者经银行审核后的贷款额度无法满足购房要求，使得很多原 来居住在老旧的小房里的住户想通过银行贷款买新房来改善居住田间的 愿望难以实现。
（四）法律体系不完善
目前，调整房地产法律关系的有宪法、法律、行政规章等，但是主要 是依靠部门规章，地方性法规以及一些立法性文件。这些法律规范性文件 真正涉及房地产法律关系的少之又少，有时候仅能依据一些法律原则来进 行管理