银河国际购物中心租金调研报告-课件【PPT演示稿】.ppt

天津?银河国际购物中心租金调研分析报告天津乐城置业有限公司 2011 年3月范围界定:天津中心城区时间界定: 2010 年底小白楼 CBD 南京路商业街东马路商圈滨江道商圈和平路商圈天津零售商业分布情况天津零售商业市场分析?2011 年-2015 年,天津大中型商业物业新增供应量约为 300 万平方米(中心城区) ?2012 年-2015 年,商业建筑面积超过 10万平方米的大型商业项目将逐渐进入市场,导致新增供应量大幅上扬。?天津中心城区大型商业物业未来几年的新增供给将有三分之一位于非传统商业区内,中心城区商业物业分布的集中强度将会有所降低。新增存量商业物业存量及新增供应量范围界定:天津中心城区体量界定: GFA 10,000 ㎡以上时间界定: 2010 年底天津零售商业市场分析未来预估天津零售商业市场分析百货是天津目前最主要的商业业态,集中分布在天津各大主要商圈内,天津百货均统一收银,租金采用扣点形式, 扣率在 15-30% 之间。不同于本土百货采用自建自管的形式,外资百货大多采用租赁的形式, - 元起租,1-3 年进行租金调整,每次增幅为 3% 百货百货大型超市大型超市超市主要包括华润万家、津工超市、物美等,租金为 - 元/天/平米超市便利店在天津发展并不成熟,只有大方便利等少量的店面分布在主要交通枢纽和大型居民区附近,营业网点数量较少。日本 7-11 已在天津开设多家便利店。便利店天津折扣店只有位于老城厢南马路的水牛城一家折扣店,经营状况不甚理想。未来在空港经济区、武清以及静海都有折扣店的规划。折扣店折扣店家居卖场主要分布在中环线以外的友谊路和津滨大道的东兴立交桥两大区域,以本土品牌居多。整体发展水平不高,本地品牌占据主要市场份额,缺少国际以及国内有较大影响力品牌。 2010 年某家居卖场起租租金为 元/天/平米。电器卖场发展迅速,市内网点分布已近饱和,计划向郊县扩张,租金水平整体较低。专业卖场专业卖场购物中心天津购物中心发展较为滞后,目前有:万达商业广场、嘉茂购物中心、永旺梦乐城等。作为目前国际主流业态,未来 3-5 年大量综合购物中心集中入市,市场机遇与风险并存。购物中心大型超市主要分布在大型居住区附近,在中心城区均匀分布,目前网点分布基本完成,天津大型超市均采用整租的经营模式,租金普遍较低,为 -2 元/天/平米,各品牌之间租金差异不大。区域租金(人民币/天/平方米) 价格(人民币/平方米) 一类商圈南京路、和平路、滨江道和小白楼区域等 10-50 30,000-100,000 二类商圈东马路、友谊路、奥运版块、海河沿线等 5-20 20,000-50,000 商圈租金概述 300 平米以内,首层临街店铺租金水平和平路 15-30 南京路 15-40 滨江道 25-50 小白楼 10-20 南市 10-20 友谊路 3-10 水上公园 3-10 一类商圈经过多年的发展已非常成熟,固定客流量比较大,租户经营比较稳定,并维持着较高的租金水平二类商圈由于业态及品牌的聚集度不够,客流量维持在较低的水平,各业态商户的进驻意愿均不强烈,故租金维持在较低的水平, 且增长缓慢一类商圈经过多年的发展已非常成熟,固定客流量比较大,租户经营比较稳定,并维持着较高的租金水平二类商圈由于业态及品牌的聚集度不够,客流量维持在较低的水平,各业态商户的进驻意愿均不强烈,故租金维持在较低的水平, 且增长缓慢项目位置商业面积(平方米) 扣点定位百盛和平路/ 和平区 42,000 15-30% 中端津乐汇南京路/ 和平区 20,000 18-28% 中端国际商场南京路/ 和平区 38,000 15-28% 中端乐宾南京路/ 和平区 89,000 7-30% 中端伊势丹南京路/ 和平区 32,000 20-30% 中高端海信广场小白楼/ 和平区 58,000 6-28% 高端朗香街小白楼/ 和平区 13,600 10-15 元/ 天/ 平方米中端欧乐时尚广场滨江道/ 和平区 44,000 14-26 元/ 天/ 平方米中低端一类商圈主要零售物业租金水平一般百货收取租金方式为纯扣点,无固定底租,因此扣点相对较高乐宾、海信广场内有奢侈品牌和快速时尚品牌,扣点依据品牌的市场情况制定一般百货收取租金方式为纯扣点,无固定底租,因此扣点相对较高乐宾、海信广场内有奢侈品牌和快速时尚品牌,扣点依据品牌的市场情况制定项目名称位置商业面积(平方米) 扣点定位新世界广场东马路南开区 55,000 20-28% 中端远东百货东马路南开区 69,000 18-28% 中高端友谊商厦友谊路河西区 28,000 5-30% 高端奥城时代广场宾水西路南开区 120,000 外铺: 5-10