“财报视角看地产”系列之四：房地产企业负债类科目及隐性负债深度解析.pdf

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证券研究报告|行业深度研究报告
[Table_Date]2021 年 01 月 04 日
房地产企业负债类科目及隐性负债深度解析[Table_Title]
[Table_Title2]
——“财报视角看地产”系列之四 评级及分析师信息
[Table_Summary]主要内容: 行业评级：[Table_IndustryRank 推荐 ]
房地产属于资金密集型行业，投资规模大，开发周期长，公司
通常杠杆率较高。本文详细解析了房地产企业重点负债类科目
行业走势图[Table_Pic]
阅读要点，同时对少数股东权益科目进行了简要研究，最后介
绍了房地产企业隐性负债的产生及识别方法。 27%
► 预收账款与合同负债:营业收入的先行指标 18%
房地产行业长周转与预售制度使得预收账款与合同负债的规模 9%
较高，并且成为反映房企营业收入的重点先行指标。若房地产 0%
开发企业预收账款与合同负债的数值持续小于营业收入则应考 -9%
察房企的收入确认方式。同时，这两个科目与存货和销售商 -18%
品、提供劳务收到的现金的匹配程度也可以分别反映出房企销 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12
售强度与销售回款的情况。 房地产 沪深300
► 其他应付款：合作开发的规模体现
对于房地产企业来说，其他应付款主要包括土地增值税清算准
备金、合作方往来款项、应收联营/合营企业的款项等科目。
使用剔除土地增值税清算准备金后的其他应付款/总资产这个
指标进行考量，可以较为真实的反映出房企合作开发的规模。
► 有息负债：杠杆风险的直接测算
有息负债即带息负债，指企业负债当中需要支付利息的债务，
包括短期负债和长期负债。关注房企有息负债时，更应关注有
息负债率、净资产率和剔除预收账款的资本负债率等反映房企
的有息负债相对规模的指标，同时关注有息负债的长短结构和
成本，从而判断房企的资本结构是否合理。
► 少数股东权益：合作开发的权益影响
对于房地产公司，少数股东权益就是在资产负债表的权益科目中
列明的下属项目公司少数股东应占的权益规模。需要注意的是只
有母公司权益比例超过 50%，其他股东所占权益才计入到少数股
东权益科目中，否则计入到长期股权投资科目中。少数股东权益
可能使得公司销售数据、盈利数据有所失真，并且与少数股东损
益存在时间不匹配的情况。
► 隐性负债的产生及识别
隐性负债是相对于显性负债而言的，指没有记录在资产负债表
内的债务。对于房地产企业，隐性负债是指没有计入“有息负
债”类科目的债务。房企的隐性负债主要包含：（1）合联营企
业的债务 （2）明股实债 （3）永续债 （4）经营性负债。对
于合联营企业的债务，我们可关注房企的长期股权投资和对外
担保情况。对于明股实债，我们需要对联合营企业进行向上股
权穿透和少数股东权益的主体性质。对于永续债，我们可在其
他权益工具-永续债中直接得到规模情况。对于经营性负债，