2021年市场风险价格计算公式防范和化解房地产市场风险的法律保障机制.docx

市场风险价格计算公式防范和化解房地产市场风险的法律保障机制

　　内容摘要：本文从法律经济学的角度剖析了防范和化解房地产市场风险的法律制度机制，揭示了房地产记制度的经济法律内涵，详细分析房地产登记制度在房地产市场运行中防范和化解房地产市场风险的机理。
　　关键词：防范化解房地产市场风险制度机制
　　防范和化解房地产市场风险是房地产业健康发展必需面对和必需着力处理的主要问题。在国家对房地产市场的宏观调控和治理过程中，经过一定的法律制度安排，建构房地产市场风险防范和化解的法律制度机制便是处理上述问题的主要对策。在防范和化解房地产市场风险的法律制度体系中，房地产登记制度对房地产市场风险的防范和化解实际上是一个稳定的风险分配和处理规则体系，是防范和化解风险法律制度机制的支撑点和基础。对此，本文从法律经济分析的角度略作分析。
　　权属确定和权利公告机制
　　权属确定是市场交易的前提和基础，因为当代市场不但是市场主体交易行为的过程，也是一个制度机制的运作过程，更是一个财产权利结构的动态转换和组合的过程。这个过程的展开和拓展是以产权界定为基础不停深化的。首先，市场交易需要有分工和交换，而分工则意味着对资源的排她性占有和支配；交换意味着这种占有、支配和收益含有可转让性，产权正是将这两个方面有机融合在一起使得市场交易有序展开和拓展；其次，产权制度也是市场得以延续的必须条件，市场本是一把“双刃剑”，它需要一定的规则体系支撑，需要一个宽严适度、价值中立、能够适应市场规律、防范和化解市场风险的有效法律制度环境。而这一制度环境的关键就是界定产权、确定权属。因为假如市场交易的客体产权界定不清或归属不明，市场交易的行为及对应的权利运行就会处于不稳定的状态，市场的这种不确定性也使得市场主体的交易预期难以实现，市场交易的结果也所以变得不确定，市场交易的风险就不可避免。
　　对于房地产市场来说，上述分析一样适用。房地产登记制度作为国家调控房地产市场主要手段，不但经过法律制度安排使房地产不动产的权属情况明晰地列于国家设定的专门登记机关的登记薄上，而且经过登记以一定的法律制度安排使房地产的权属情况得以表征、公开和透明，房地产上的权利的归属及内容即房地产物权的变动和现实状况怎样由此经由登记加以确定和公告。房地产市场以此为基础就会为当事人在交易中提供稳定的预期，就会提升和增强房地产市场交易中确实定性，节省当事人在房地产交易中的交易费用，这就为房地产市场交易中当事人防范和化解市场风险建构了一个权利确定和权利公告的法律制度机制。实际上，国家正是以登记的方法经过法律制度安排确定、彰显和公告房地产权属情况，并使外界经过这一方法足以辨明和信赖该情况，从而使房地产权属情况为公众所知悉并得到社会的认可，进而取得法律保护的绝对效力，这就以法律的制度安排确立了房地产交易中房地产权利的存在和变动，建构了房地产市场交易中的信用机制，为防范和化解房地产市场交易中的风险奠定了产权基础。
　　在中国，房地产的登记就是由法律授权的登记机构依法对房地产的权属现实状况及变更给予确定的一项主要法律行为。这种登记包含有两层意义：房地产登记机关依法定程序所进行的统计和涂销及对应确实认权属的活动；已经进行统计，或未统计的事实状态。中国的城市房屋权属登记管理措施第3条要求：“本措施所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋全部权和由上述权利产生的抵押权、典权等房屋她项权利进行登记，并依法确定房屋产权归属关系的行为。”其次登记公告能够向公众展示并确定房地产物权的真正权利人，预防不含有支配权或不再含有支配权的人进行诈骗，从而能够起到定分止争之功效。因为房地产市场交易中经常存在权利冲突，同一房地产之上可能存在着两个或两个以上的、在内容上相互矛盾的物权，这时应该以登记的时间前后来确定应该确定和保护哪一项物权。根据物权法的一物一权标准，在一个标的物上设定两个以上相互冲突的不动产物权的，各项物权的效力以登记时间的前后次序为准。登记在先的权利优先实现。这就使物权的先来后到规则得以详细化，也使得房地产市场交易中房地产的权利的安排有了制度化、规则化、秩序化的保障。从而使房地产的市场交易稳定有序运行。可见，以登记作为房地产权利确定和公告方法，能够使房地产的产权情况得以明晰地列于登记薄之上而能够向公众公告、确立，确定房地产产权存在和变动的真实性、确定力。当事人―经采取法定方法登记，即便由此产生的法律效果和物权的真实状态不相符合，对信赖这种外部方法的人也不发生任何影响，即仍以此种外部方法表征的物权为准。据此，登记的公告、确定效力为房地产市场交易中防范和化解市场风险提供对应的法律制度机制。其一是房地产产权的设定和变动须采取法定的登记方法时发生对应的效力，才能取得交易中确定性；其二是对信赖房地产