世联-南京世纪城香溢北城项目整体定位与物业发展建议.doc

世联-南京世纪城香溢北城项目整体定位与物业发展建议
南京世纪城香溢二期
整体定位及物业发展建议
报告思路
市场竞争分析
物业发展建议
经济测算
目标与约束条件
发展战略
整体定位
项目属性界定
项目核心问题
客户分析
我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以共同的目标为导向
客户的目标实质上是项目的宏观愿景
现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的
通过本项目的成功开发,树立品牌形象,实现世纪城在南京市的可持续发展
产品:南京领先,城北板块第一
价格:在一期价格基础上进一步提升
客户:客户层次高,属于南京市的中高端水平
在实现品牌的前提下,尽快销售
背景及约束条件
开发商背景
开发商核心领导具有丰富的开发经验,在东莞享有知名度,但公司首次进入南京,无品牌影响力
项目背景及约束条件
本项目占地1333>.36亩,分两期开发;一期地块住宅部分已结构封顶,预计于2007年5月初开盘,本报告研究范围为一期地块的商业部分和二期地块;
,,建筑限高50米;,,建筑限高50米;
本项目整体规划已有,但可调整;
开发商希望二期在一期住宅的基础上进一步拉升品质,提升价格。
一期住宅已结构封顶,预计于2007年5月初开盘
2#
3#
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5#
6#
7#
1#
8#
11#
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幼儿园
10#
9#
项目一期:
总建筑面积:
容积率:
6栋多层+6栋小高层+1幼儿园
7#
12#
9层的小高层
8#,9#,10# 现已被团购
1#
6#
全为多层,6层
北
项目一期回顾
商业
公交
总站
休闲
广场
报告思路
市场竞争分析
物业发展建议
经济测算
目标与约束条件
发展战略
整体定位
项目属性界定
项目核心问题
客户分析
本项目位于主城区的边缘片区,距中心城区近,毗邻幕燕风景区
城市属性
本项目位于南京下关区幕府西路,靠近五塘村广场。
距离中央门商圈5分钟车程,鼓楼商圈15分钟车程,新街口商圈20分钟车程。
紧临幕燕风景区,幕燕风景区占了金陵四十八景中的六景,分别为幕府登高、嘉善闻经、达摩古洞、永济江流、化龙丽地、燕矶夕照。
主城区
新街口商圈
鼓楼商圈
中央门商圈
五塘村广场
幕府景区
江北新市区
仙西新市区
东山新市区
一个主城,三个新市区
主城包括玄武区、建邺区、鼓楼区、白下区、秦淮区和下关区。
三个新市区为江北新市区、仙西新市区和东山新市区。
两环四片绿地系统
“两环”即绕城公路、明城墙风光带两个绿环。
“四片”即钟山、幕燕、夹江两岸、雨花台四片绿地。
项目所在片区——下关区政府支持力度逐步加大,未来规划利好
下关区现建设情况较为复杂,既有明城墙范围内的老城区和开埠通商后形成的旧街,又有高度现代化的城市建设区,还有相对欠发展的农村地区。
2006年政府对下关区规划主题:动感之区:沿江开发、交通集散、商贸流通、旅游娱乐。功能定位:展现南京滨江城市特色的重要地段,历史文化内涵丰富的旅游胜地,以市场为主题的商贸中心。
具体规划
交通规划:下关电长拆迁;南京西站搬迁至货运地区,货运站整体功能外迁;搬迁中央门长途汽车站至总站;保留南京港,建设成交通枢纽中心。
规划中的轨道交通有3、6、5、7号线;多趟快速公交和中山北路、和燕路等多条规划干道。设置2个交通枢纽中心和11个公交总站。
公共设施规划:转移郑和中路沿线大型农副产品批发市场,保留并扩大钢材市场。设置4个街道级体育运动中心,保留铁路运输学校,规划2个老人福利院;新建5个社区卫生服务中心,9个卫生服务站。
绿地景观规划:规划狮子山、绣球、老虎山等8个公园及防护绿地带。
城市属性
下关区交通规划
下关区公共设施规划
幕府片区正逐步成为大型居住聚集区,交通便利,但缺乏生活配套
现有公交线路方便,未来地铁规划利好
步行五分钟距离的五塘村广场站有15,53,38,77,308,809路公交线路
项目周边规划建有38路公交总站,能直接到达市中心
地铁3号线于2008年开工,2012年投入使用,五塘村站毗邻本项目
少量分散性的生活配套设施
项目北面幕府佳园有零星的便利店等生活配套
恒盛嘉园具备小型的集贸市场
五塘广场有少量集中性的低档生活配套设施
区域属性
农贸市场
农贸市场
超市
便利店
地铁三号线
公交38路
片区内现有楼盘整体定位不高,以中端楼盘和安居房为主
新建商品房旭日景城、星河翠庭、中浩森林湾等都为中端楼盘;
幕府佳园、恒盛嘉园等项目都为安居房。