房地产评估市场比较法.docx

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市场比较法
Ⅰ、基本原理
市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期
有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，
以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。其计算公式为：
交易情况 市场状况 房地产状况
修正 修正 修正
比准价格＝可比实例价格× 100/( ) ×( )/100 × 100/( )
Ⅱ、测算过程
在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案
例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、
具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因
素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析
调整后，得出最终比准价格。具体评估过程如下：
1、估价案例的选取
选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估
价对象的可比实例，有关资料见表 1。
2、比较修正
（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其
交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为 100/100。
（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期
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房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为 100/100。
（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华
程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为 100，将
实例与估价对象区域因素进行打分比较。
（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估
价对象的状况为 100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。
3、计算比准价格
将以上修正后的系数代入公式计算，详见表 3。
表 1 可比实例资料
（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）
实例
A
B
C
D
项目
** 大厦
** 大厦
** 大厦
估价对象
交易日期
年 月
年 月
年 月
年 月
交易情况
正常
正常
正常
正常
坐
落
地段等级
住宅Ⅱ级
商业Ⅲ级
工业Ⅳ级
土地使用权
出让
出让
出让
出让
取得方式
繁华程度
商业密集区
一般住宅区
交通便捷度
优
较优
一般
较差
区
境
优
差
环
域
观
优
景
因
公共配套设施
素
完善
较完善
完备程度
娱乐文化
丰富
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