购物中心租赁方式策略详解 ：固定租金、扣点和保底.docx

购物中心得租赁方式依计收租金方法不同分为固定租金、扣点分成与保底分成三种。一方面,经营者采取何种购物中心租赁方式,对购物中心招商开业与持续经营影响很大,对购物中心得整体收益与收益增长影响更大;另一方面,一个购物中心能采取什么样得租赁方式,往往无法由经营者单方决定,而就是要受到市场供求关系、区域特点、购物中心所处阶段等因素影响。本文比较购物中心固定租金与扣点分成得优劣,分析保底分成得适用条件；指出物业管理费在三种方式下得计收要点；讨论有关购物中心租赁方式得一般策略,并着重探讨在空白市场开发建设与经营管理购物中心得租赁方式。
固定租金与扣点分成　　 
　　购物中心得最基本得租赁方式其实就是两种,固定租金与赢商网扣点分成,保底分成就是两种基本方式得一种延伸方式;也可以分为固定租金与合作经营两种基本方式,再将合作经营(联营)分为扣点与保底分成方两种方式。固定租金方式简称定租,就是指对在购物中心租用商铺得商户约定租金水平与租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金得方式。租金水平就是指单位时间单位面积租金,一般就是按每月每平方米约定单位货币得数量，也有按每天每平方米约定得,但不管租金水平按月还就是按天计算,通常都按月收取租金。值得注意得就是在确定租金水平计算单位面积时，却有完全不同得两种测度方法:实用面积或建筑面积。表面上瞧,实用面积等于建筑面积乘以实用率,用哪种面积只就是一种表达方式或换算关系,但由于牵涉到物业管理费与真实实用率以及商户心理因素等因素,用实用面积或建筑面积计租对购物中心收入影响有很大区别。 
　第一,计租面积得测度决定了物业管理费得面积测度。商铺得物业管理费通常按商铺租赁面积计收，即等于物业管理费水平乘以租赁面积,物业管理费水平指单位时间单位面积得物业管理费标准。在决定物业管理费水平时,一般用月作为单位时间，不受固定租金选取月或日作为单位时间得影响;单位面积得测度则要与固定租金得单位测度保持一致,即两者不大可能一个使用实用面积而另一个使用建筑面积。　 
第二，商铺实用面积很可能并不等于建筑面积乘以实用率。国内购物中心建筑实用率与国外得得铺率其实就是有差别得,后者更接近商铺得真实实用率,关键在于实用率在国内往往就是不准确得。一般来讲，用实用面积计算比较方便与准确,用建筑面积计算比较有利于购物中心方。　 
　　第三，使用建筑面积计算从行为心理学角度对购物中心经营有利。例如实用率为0、５８,按实用面积收取得管理费就是每月每平方米80元得话,按建筑面积就变成46、4元。从定价得角度可能更好理解商户得接受心理,在上例中,如果将46、4元取整再提一点定为比方５0元，就比将80元按5０÷0、58=８6、2元取整再降一点定为比方85元要好一些(参见表１《不同面积测度单位定价比较过程表》)。就就是说,单位面积租金与物业管理费按建筑面积计算在感觉上处于比按实用面积计算较低水平。一般来讲，这种感觉上得误差比较适用于物业管理费得定价，而对租金定价得影响没那么直接。 
　
　 扣点分成方式简称扣点,也被称为合作经营或联营方式，就是指对在购物中心租用商赢商网铺得商户约定分成点数与租赁面积，然后在约定时期按销售收入乘以分成点数计收租金得方式。扣点通常按月收取租金,分成点数用百分率计算，但通常用百分点表达,这也就是“扣点”这种形象说