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房地产项目投资分析报告
一、说明：
1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行 XX商 住综合开发。
2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及
有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。
项目面积参数表
表1-1
项目总占地（m2）

总建筑面积（m2）

沿街商业建筑（m2）
住宅面积（m2）
2 配套设施面积（m ）
地下停车场（m2）
二、项目开发成本费用的估算：
本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费, 基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费 等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各 项费用详见以下列表：
（一）土地费用
表2-2
序号
项目
单价（元/m 2）
备注
1
土地使用权出让金

2
征地费
3
拆迁安置补偿费
（二）前期开发费用估算表
表3-3
序号
项目
金额（万元）
取费标准（元/m 2）
1
规划、设计、可研费


规划费


设计费


可研费

2
水文、地质勘察费


测绘费


勘探费

3
策划费
合计
（三）建安工程费用
表4-4
序号
建安项目
单方造价（元/m 2）
总造价（万元）
1
沿街商业建筑土建
2
民用建筑
3
地下车库
4
水电设备
5
内部装修
6
合计
（四）基础设施费
表4-5
序号
项目
单方造价（元/m 2）
总造价（万元）
基础设施（含道路、绿化、
配电房、化粪池、室外管网）
130
（五）开发期税费估算表
表4-6
序号
项目
金额（万元）
估算说明（元/m 2）
1
固定资产投资方向调节税
5%
2
配套费
80
3
质检费
3
4
建筑管理费

5
卫评费

6
环评费

7
墙改基金
12
8
绿化费

9
白蚁防治费

10
土地使用费
4
11
再就业基金
10
12
教育专项基金
10
13
编标费
2
14
招标费
1
15
规划许可工本费

16
土地证工本费

17
施工许可证

合计
（六）不可预见费
表4-7
序号
项目
金额（万元）
说明
1
土地费
2
建安工程费
3
前期工程费
（一）+（二）+（三）+（四）*3%
4
基础设施费
总计
（七）管理销售费用
表4-8
序号
项目
金额（万元）
估算说明（元/m 2）
1
广告
2
售楼处
3
售楼许可
6
监理费
7
物业管理基金
8
公用设施维修基金
9
管理费
合计
（八）投资与成本费用估算汇总表
表4-9
项目
单方成本（元/m 2）
金额（万元）
占总投资比例（％）
土地费用
前期费用
建安费用
基础设施费
开发间税费
不可预见费
管理销售费
财务费
合计
、投资计划与资金筹措:
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二
是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金 ***
*万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资
进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表 5-10。
投资计划与资金筹措
表 4-10
序号
项目
合计（万元）
刖
中
后
1
开发投资
2
资金筹措

自有资金

借贷资金

预售资金再投入
四、项目销收入的测算
本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水
平