香水城策划方案研究报告.docx

《香水城》策划陈诉
香水城》策划陈诉
目 录 
一、商业部分市场定位思路概述 2
二、本项目商业属性具体阐发 3
（一）郊区都市化进程中大型商业设施特征阐发 3
（二）本地居民消费特征阐发 18
（三）物流设施对本项目商业的影响作用 20
（四）会展业及相关配套设施需求对本项目商业的影响作用 24
（五）综合楼潜在人群对本项目商业需求阐发 26
三、本项目商业设施定位 28
（一）目标客户群体确定 28
（二）商业主题思路研究 28
（三）商业面积开端确定 49
（四） 商业修建气势派头的开端确定 50
（五）地块周边用地性质阐发 51
综合楼阐发研究与开端定位 53
一、综合楼用地阐发 53
二、区域市场竞争干系阐发 54
三、产物定位 77
1、范围定位 77
2、本项目写字楼种类定位 77
3、写字楼产物形象发起 78
4、本项目写字楼用途组成定位 81
5、办事式公寓产物定位 82
6、主体修建结构 84
7、媒介空间发起 85
8、设施设备发起 85
一、商业部分市场定位思路概述
对付本项目商业而言，我们认为由于其所处的地理位置以及内部其他相关设施的影响，所以本项目商业的属性具有多重性。换言之，本项目商业设施的市场定位受到自身与外界多种因素的作用。因此，在得出商业市场定位之前，我们必须对本项目商业所受到的影响因素进行深入的阐发，研究其对商业定位所产生的具体影响以及各影响因素之间的轻重干系。由此才华最终确定本项目商业适合的市场定位。
就此，我们认为本项目商业定位的总体研究思路为：
凭据上图所示，本项目商业设施具有五种差别的商业属性。我们认为，本项目最底子的商业属性就是其不可变动的宏观地理位置，即都市边沿的商业设施的商业属性。
本项目处于XX市的东南四环。一方面本项目具有其他任何区域都很难相比的车行交通便利；另一方面，本项目不具有如都市中心商业区的历史商业文脉。具体而言，都市中心的商业区在很洪流平上不但满足了人们对日常购物的需求，更重要的其长期的历史积淀使其也具有了很强的都市旅游性质。XX的王府井、西单等商业区都是这种典范的都市中心。而对付本项目这种都市边沿商业而言，由于缺乏这种历史形成的商业文脉，可以说简单模仿都市中心这种具有都市旅行购物性质的商业形式，是较为困难的。因此，对本项目而言，首先必须仔细研究本项目的都市边沿商业的属性，寻求出其自身所具有的商业魅力。
在对本项目商业都市边沿商业属性进行深入研究的底子上，我们也需要认识到，除了都市边沿商业的属性以外，由于本项目为大型综合项目，因此商业设施周边的项目都将对本项目商业的定位产生影响。换言之，在差别影响因素的作用下，本项目商业将具有其他的商业属性。
首先，任何商业项目都需要得到大量稳定的本地居民消费，才华具有长期的生命力。因此，我们认为本项目内快要
160万平方米居住区所带来的本区域居民的日常消费将成为本项目商业值得研究的重点。别的特别值得注意的是，一方面，目前XX居民家庭轿车拥有量的急剧上升；另一方面，本项目所在的东南四环是XX都市车行交通最为方便的区域，因此我们也必须考虑到东南三、四环环路交通所带来的居民日常消费需求对本项目的影响作用。
其次值得注意的是，本项目内部所具有的物流设施也将对本项目商业设施产生巨大的影响作用。随着零售业的生长，尤其是外洋著名品牌的大型零售连锁进入XX（例如，沃尔玛，麦德龙等），其对仓储物流的看重，将使本项目商业所能依托的物流基地成为本项目商业吸引大型仓储式零售商业的优势所在。但更为重要的是，作为物流基地，其具有种种地区商品在此集散的特点。因此，我们可以依托物流港“大通关”的优势，生长物流商业。
别的，会展设施是本项目的核心动力所在，其对商业的刊行动用也十分值得研究。具体而言，未来会展运动所带来的需求将直接影响着本项目商业设施内部的具体业态设置。可以说会展将对本项目商业设施的设置具有很强影响作用。并且，会展所直接影响下的综合楼设施将与会展设施一起对本项目商业产生连动影响作用，并带来一定命量的牢固消费群体。因此会展设施及综合楼也影响本项目商业设置的影响因素。
总之，以下我们将对上述五种商业属性逐一进行具体阐发，研究其对本项目商业所产生的影响作用，最终找到适合本项目商业的最佳商业定位。
二、本项目商业属性具体阐发
（一）郊区都市化进程中大型商业设施特征阐发
目前随着XX人口的不绝从内城区向外城区迁移，XX外城区中的许多郊区地带也在不绝都市化。与之相伴的是，许多大型商业项目尤其是大型零售业不绝向都市新兴区域扩展布点。值得注意的是，这些在新兴都市区域设置的大型商业设施，其经营范围和修建形态都与都市中心区域（如西单、王府井区域）有