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政策创新 广东“三旧”改造有关情况介绍(二)

2008 年底,广东省与国土部签订了合作共建节约集约
用地示范省工作协议,将“三旧”改造作为其中一项重要任务
和政策创新。经过近十年的实践探索,广东省在“三旧”改造
的工作机制、运行模式、政策体系等方面积累了丰富的经
验。目前,“三旧”改造已成为广东城市更新的推进器,本平
台从今天起,将陆续介绍广东“三旧”改造有关情况。2017
年 8 月,广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省
国土资源厅联合出台《广东省“三旧”改造税收指引》, 将
“三旧”改造分为三大类九种模式。即:第一大类为政府主
导,分为政府收储、政府统租、综合整治(政府出资)3 种
模式;第二大类为政府和市场方合作,分为以毛地出让方
式引入社会力量实施改造、土地整理 2 种模式;第三大类
为市场方主导,分为农村集体自改、村企合作、原土地使
用权人自改、企业收购改造 4 种模式。《广东省“三旧”改造
税收指引》,基于每种模式的典型案例,梳理“三旧”改造过
程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土
地使用税、企业所得税和个人所得税等主要税种相关税务
处理事项,用于指导“三旧”改造项目的涉税管理。另外,明
确《指引》未尽事宜,按照税收法律、法规及相关规定执
行,今后国家和省有新规定的,则按新规定执行。 应当看
到, “三旧”改造属于存量建设用地的再开发,与新增建设
用地开发存在明显差异。而现行税收政策体系是按照新增
建设用地开发制定,加上“营改增”改革的全面铺开,“三旧”
改造税收政策的缺失,不利于“三旧”改造的进一步推进。因
此,《指引》的出台对切实解决“三旧”改造配套税收政策难
题、给开发企业以明确预期有重要指导作用。关于印发
《广东省“三旧”改造税收指引》的通知(粤地税发[2017]68
号) 按照《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进
节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96 号)中省税务主
管部门负责制订“三旧”改造相关税收指引的要求,广东省地
方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制
定本指引。  本指引将我省“三旧”改造分为三类共九种改
造模式。第一大类政府主导模式分为:政府收储、政府统
租、综合整治(政府出资)三种模式;第二大类政府和市
场方合作模式分为:以毛地出让方式引入社会力量实施改
造、土地整理两种模式;第三大类市场方主导模式分为:
农村集体自改、村企合作、原土地使用权人自改、企业收
购改造四种模式。 本指引基于每种模式的典型案例,梳理
“三旧”改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产
税、城镇土地使用税、企业所得税和个人所得税等主要税
种相关税务处理事项,用于指导“三旧”改造项目的涉税管
理。本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执
行。今后国家和省有新规定的,按新规定执行。
第一大类:政府主导模式 1 政府收储模式   情况描
述  政府收储模式是指政府征收(含征收农村集体土地
及收回国有土地使用权等情况,下同)、收购储备土地并完
成拆迁平整后出让,由受让人开发建设的情形,属于比较
传统的改造模式。   典型案例(政府征收方式)  
A 市某旧厂房拆除重建改造项目,原厂房用地由政府收回后
以公开出让方式引入投资者进行改造。具体为:  一、
政府依照城市发展规划,按照法定程序,收回原厂房用
地,并向原厂房权属人(被征收方)支付补偿(货币、土
地置换、房产置换等多种补偿方式,包括政府公开出让该
宗用地后使用出让收益对原权属人支付的补偿)。  二、
经政府委托的施工企业对该土地进行建筑物拆除、土地平
整等整理工作后,政府通过公开方式出让土地。  三、
某商业地产公司(受让方)竞得土地后,向政府支付土地
出让价款,并将该项目打造成为大型城市商业综合体。  
税务事项处理意见   征收方式收储  
被征收方(原权属人)  被征收方的厂房用地被政府收
回,并取得货币或实物补偿。  一、增值税  根据
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试
点的通知》(财税〔2016〕36 号)附件

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