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商务地产产品策划六原则
在经过十余年的快速发展后，整个房地产业在不断推动 GDP 增长的同时，也逐步暴露出
许多隐患，规范和完善整个房地产市场的各项政策法规开始快速跟进，特别是去年下半
年以来，随着一系列土地、税收、金融政策的出台，国家对房地产业的整体宏观调控力
度逐步加大，开发门槛提高、融资渠道单一、投资投机现象锐减、产品竞争加剧、销售
行为规范，这些变化必然引发整个地产行业的重新洗牌和更激烈的竞争。而这种竞争会
表现在开发企业的综合实力、项目整体策划与定位、价格策略、营销服务等各个方面，
就其项目产品而言，市场已经走出了概念营销的误区，进入了精细地产时代，其项目定
位、产品策划的成败将在很大程度上决定投资的结果。
在多年的地产操盘和市场策划中，我们逐渐总结出了产品策划的六大原则，希望与大家
进行交流和学****br/>先总后分的原则
坚持先总后分的原则就是在产品策划中，对整体与局部的正确把握。这需要对市场进行
深入研究。
首先明确产品的市场总体形象，包括产品的档次形象和主题形象，是高档还是中档，或
者低档；是国际青年特区还是养老社区，是旅游休闲地产还是世界风情城等等。只有明
确了这个大的方向，我们才可以进行细部的组合与配置，包括交通组织、环境规划、建
筑布局、配套安排、建筑风格、户型设计等。切不能在高档公寓或者豪宅中出现经济型
户型和低会所配置，而在普通住宅或者经济适用房出现 SPA 会所与国际双语幼儿园，或
者是在老年公寓中 ， 配置数字化影音系统与拳击房 ， 甚至在户型设计上安排错层等错误。
有的项目在将产品定位为高端市场后，其四居户型在面积设计上做到 190 平方米，但室
内功能单一，没有独立的更衣室，其卫生间最大的也只有 5 平方米，最小的只有 平
方米，这就明显的与这么大的户型面积不协调，只是传统户型的面积简单放大。再比如，
有的项目的建筑风格为欧陆风格，甚至是很明显的巴洛克风格，但在园林设计上，却做
出了江南山水的园林手法。
金融街有一个高档公寓项目，对外推广说是金融家俱乐部，其销售价格高达 20000 元/
平方米，可户型却是 90 平方米的一居、 120 平方米的二居和 160 平方米的三居，其户
型的舒适程度与配比让人怎么看也不像所推广的金融家豪宅，同时，总面积不足 4 万平
方米的项目囊括了一二三居等户型，多少存在阶层的混杂，导致真正的富人不愿买，穷
人又买不起的结果。
除了以上所谈的情况外 ， 产品策划的先总后分还体现在其他四个方面 ： 一是先整体布局，
是兵营、围合还是点状或组团，再建筑单体安排；二是先建筑类型、建筑风格定位，是
商用、住宅还是写字楼，是新古典主义、现代简约、欧陆风情还是中式建筑，接着才是
户型设计、外立面和天际线处理；三是先整体交通规划，明确人车交通组织，再考虑各
楼或各单元空间的联系；四是先整体环境景观规划，包括景观主题与景观布局，再中心
庭院、各组团景观和宅间景观的设计。
先外后内的原则
常言说：人靠衣裳马靠鞍，建筑的整体外观怎么样，在一定程度上左右着人们的购买欲
望，甚至决定着一个项目的成功与失败。而这里所谈到的“外”，包括建筑的外立面风
格、颜色、材质以及天际线处理。在一定意义上它代表着一个产品的品质，决定着一个