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商品房买卖合同司法解释精解
第一条 司法解释的适用范围
要点：解释只适用开发商开发的一手商品房买卖，不适用
集资房、房改房、经济适用房，也不适用二手房买卖。
第二条未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效？
原则无效，但起诉前取得预售许可证的有效。
第三条 销售广告视为要约的条件？
三要件： 1 、内容具体确定； 2、对订约影响重大； 3、对
定价影响重大。
第四条 认购协议中定金的处理
是立约定金的按定金罚则办理。
第五条 认购书认定为商品房买卖合同的条件 （名为预约，
实为本约的合同）
1、具备商品房买卖合同的主要内容； 2 、已接收购房款。
第六条 预售合同登记备案的效力
1、不是有效要件，不备案仍然有效；
2、可以约定为生效要件，不备案就不生效，但已实际履行
的除外。
第七条 拆迁安置房一房二卖，被拆迁人有无优先权。
有。
第八条 第九条 惩罚性赔偿的适用情形：
1、恶意违约：①由实后又擅自抵押；②一房二卖。
2、欺诈行为：故意隐瞒如下事实一①无预售许可证；②已 抵押；③已由卖
小结：可以归纳为严重违背诚信原则的恶劣违约行为：包
括无证、抵押、一房二卖。
第十条 由实人与第三人恶意串通订立的合同， 买受人可否
主张无效？
当然。
第十一条房屋交付的标准是以交钥匙还是***为准？
除非另有约定，转移占有即交钥匙就是交付。
第十二条房屋主体质量不合格如何处理。
解除合同，赔偿损失。
第十三条 房屋存在质量问题如何处理？
1、严重瑕疵（严重影响居住使用）：可解除合同，赔偿损 失。
2、一般瑕疵：在保修期内由卖人负责维修。
第十四条 房屋面积误差如何处理？
1、有约定从约定。
2、无约定3项内据实结算。3函上的可以解除合同；不
解除合同3蛆内仍据实结算，超过 3喻8分白送或双倍退款。
第十五条 迟延履行主要债务解除合同的宽限期限及解除 权行使期限？
宽限期为三个月；解除权行使期限对方催告行使的也为三 个月，没有催告的一年。
第十六条违约金过高的认定标准
高由损失30%
第十七条未约定违约金或损失赔偿额计算方法时如何计 算损失?
逾期付款按逾期贷款利息标准算损失，逾期交房的按市场
租金标准算损失。
第十八条 逾期***的处理：
、***期限如何认定？
约定期限〉期房交房后 90日，现房合同签订后 90日。
2、未约定逾期***违约金或损失难于确定时如何处理？
以已付房款为基数，按逾期贷款利息标准算损失。
第十九条