日本房地产信托基金市场的现状和成长策略.docx

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时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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自从2005年12月21日内地首只房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称 REIT）－广州越秀房地产投资信托基金正式在香港联合交易所上市以来，国内有条件在海外上市的房地产企业都想借这股东风，积极谋求跨境发行REIT。
由于目前国内在法律、会计、税务和信息披露等方面存在着种种问题，在国内创建REIT的市场条件还不成熟。这也是为什么国内房地产企业纷纷转向跨境发行REIT的原因。通过跨境发行REIT，可以扩展银行之外的融资渠道，缓解目前房地产信贷收紧的局面。事实上除了越秀集团、大连万达、天津华银控股之外，华润和深国投等企业也表明了参与REIT市场的愿望。然而，跨境发行REIT，不仅存在上市费用和前期投入等筹资成本，而且也会加大资产运营管理方面的风险。更为重要的是，异地发行所造成的高风险溢价，将会严重压缩REIT的收益率。
因此对于个人和机构投资者而言，在投资REIT时，如何评估REIT的真实价值、预测REIT的未来现金流，以及控制REIT的投资风险，是非常重要的。
本研究报告是根据笔者在日本对J-REIT市场的跟踪研究，结合所在公司下属的e-ASSET房地产投资信托基金的亲身体验而写作的。报告首先介绍日本REIT市场的发展状况和成长战略，其次重点介绍J-REIT市场的价格评估体系。希望这些价格评估指标能给中国大陆投资者在未来投资REIT产品时提供帮助。
J-REIT市场的发展
自2001年9月第1只房地产投资信托基金( 简称J-REIT ) 登场以来，在短短的4年半时间里，J-。在股票市场的总市值中，J-REIT ％。在东京证券交易所REIT部上市的REIT从最初的2只扩大到现在的26只。
此外，J-REIT的市值占到房地产板块股票市值的33％。特别是在房地产业股价普遍下跌的情况下，J-REIT的价格基本上保持着上升趋势(图1)。
J-REIT的成长战略
J-REIT的投资法人是指从投资者手中募集资金，投资于写字楼、商铺和高级住宅等房地产物业，然后把所获租金收入的绝大部分（超过90％以上）以分红的形式返还给投资者的法人组织。
J-REIT的价格，在排除市场投机因素之后，主要是由房地产本身所产生的收益来决定的。因此房地产收益的增加将提高J-REIT的市场价值。以下将分别从内部成长、外部成长，以及财务运营等三个层面来分析J-REIT的成长战略。
-REIT的内部成长
所谓内部成长是指通过提高房地产的利用率和提高租金等方法来增加收入，同时通过削减开支，来达到增加收益的目的。从J-REIT的主要投资对象——市中心写字楼的租赁情况（利用率和租金）来看（图2），J-REIT所拥有的写字楼的利用率在2003年７月以后，并没有受到写字楼市场供给增加所导致的负面影响的干扰，而是发生逆转并一直处于上升通道。原因在于J-REIT通常只购买质地优良的写字楼。这些新建写字楼在租金上涨的同时，底价也