南汇区三灶镇别墅项目报告(doc 65页).doc

南汇区三灶镇别墅项目报告(doc 65页)
南汇区三灶镇
别墅项目报告
二OO三年十月一日
目 录
第一部分 宏观市场分析……………………………………02~20
第二部分 上海别墅市场分析………………………………21~34
第三部分 项目环境分析……………………………………35~37
第四部分 区域市场分析……………………………………38~49
第五部分 产品定位…………………………………………50~74
第六部分 销售策略…………………………………………75~00
第一部分
宏观市场分析
——供需两旺，外来购房者比例增高
——市场规范，大势看好，稳步发展
2002年房地产市场分析：
2002年上海市房地产市场继续上年的快速发展势头：房地产开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速发展态势。2002年上海市房地产市场综述如下：
市场综述：
本市房地产开发投资额自1999年开始连年攀升，2002年投资额突破了700亿元前所未有的高位，土地供应继续放量，%，%。
商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试发展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量继续较快增长，显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的发展时期，房地产市场将更趋活跃成熟。
走势分析：
投资建设规模进一步趋大，办公、商业底位反弹：
自1997年以来，上海市房地产业步入上升轨道，特别是近几年发展势头加快，房地产市场各主要指标持续增长。在整个房地产市场发展过程中，住宅无疑成为本市房地产业发展的领头羊，对本市房地产业发展起了举足轻重的作用。2002年房地产投资额住宅超过77%，施工面积、新开工面积及竣工面积住宅比重超过83%。
旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现：
近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面积连续三年增加，而近两年增幅均超过25个百分点，2002年完成动拆迁面积是2000年的
%。
价格分析：
商品房价格继续上扬，住宅价格稳定增长：根据上海市房地产交易中心统计数据表明：2002年上海市商品房价格继续上扬，2002年商品房平均成交价格4895元/㎡，%。
商品房住宅价格结构重心明显上移，价位越高成交量增幅越大：统计表明2002年低价位段上成交量减少，其他价格段上随价格越高，其成交量增长速度越快。2002年单价3000元/㎡%，%的比重，%，而3000-5000元/㎡、5000-7000元/㎡及7000元/㎡%、%和131%，升幅依次趋大。
存量房成交价格快速上升，其上涨幅度大于增量房
2001-2002年全市住宅价格成交（套数）结构比较（单位：%）
二、2003年上半年上海房地产市场分析
2003年上半年，上海房地产市场继续保持近年来供求两旺的运行态势，各项指标在高位运行中稳定增长，投资与消费同步发展，供应与需求基本平衡。期间，经受"非典"疫情等不利因素的影响，5月份商品房预售登记、存量房买卖等个别指标一度出现微降的情况，但自6月份起即开始大幅回升，呈现健康的发展态势。
1、房地产开发结构逐步优化，商品住房供应结构正趋改善
今年上半年，，，%；，%；，%。从总体上看
，供给结构基本合理。而且，由于政府宏观调控和市场机制自我调节的双重作用，上海房地产开发投资行为更趋理性化，商品住房供应结构正趋改善，未来几年中低价位商品住宅的供应量将有明显增加，从而为解决房地产市场发展中的阶段性结构矛盾打下基础。
一是从旧住房改造情况分析，中心城区批准拆迁总量得到有效控制。由于前几年批准拆迁量较多，今年上半年全市实际动迁居民为40862户，比去年同期仍有所上升。但是，由于今年以来适度控制了旧区改造节奏和旧住房拆除改造总量，上半年批准拆迁居民为36609户，同比下降4038户，下降幅度近10%，这对减缓中心城区高价商品房的上市速度和缓解中低价位商品房供不应求的压力将产生积极的影响。
二是从经营性土地出让情况分析，中低价位商品住宅用地供