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文档分类:研究报告

安邦集团房地产研究简报(doc 16页).doc


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安邦集团房地产研究简报(doc 16页)


房地产通讯

总第468期 2004/10/17安邦集团研究总部









理论与现实问题
分析评价
从建筑师的抱怨谈城市战略【详情】
一个城市的建设,无论政府官员是否愿意接受,城市空间战略都会在其中发挥重要作用,这是因为无论政府官员是否具有主动意识,但各种经济关系却都在对应的战略框架之下发挥作用,影响着城市的建设。



关键数据
北京1-9月房地产累计完成投资870.6亿元
北京3季度租赁成交量比去年同期增长152%
上海9月住宅上市面积118.1万平米创今年最高
3季度深圳新住宅项目20个,面积为183万平米



每周要点

建设部规定地产项目造价千万以上要担保
10月北京将有22个新楼盘开盘,预计年底开盘项目进入低潮
北京近期将有20宗土地公开交易
北京下发52号文件设定五种情况核减拆迁计划
上海发布全国首部地方性产业用地指南

上海二手房市场出现“公寓趋冷别墅渐热”新现象
天津工商联房地产商会成立,近70家民企成为会员
万科、招商地产携手进军天津环渤海湾
广州环保出台新规 今后广州禁用13种建材产品
新加坡凯德置地10亿投资广州房地产市场
温州炒房团进军成都房地产市场




风险/机会提示
机会:北京郊区商业地产逐渐升温
风险:上海环外房产供应量猛升,投资风险乍现


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理论与现实问题分析评价
从建筑师的抱怨谈城市战略

国庆节期间安邦集团城市战略研究专家陈功与一批建筑师去欧洲,在欧洲之行中,一位建筑师谈起工作说,最为头痛的是,业主不断要求修改方案,往往是刚刚确定的方案,因业主想起了什么,就又被推翻,他对此是烦不胜烦。这位建筑师是一位老资格的建筑师,对市场,对施工,对建筑设计均有所了解,但他尚且因此而烦恼,可想类似问题之多,恐怕已到了相当的程度。

同样是在欧洲之行中,另一位房地产开发商则表示说,他们遭遇到的最大问题是,政府部门圈房地产商的钱。在戴相龙负责天津事务之前,他们就已经进入了天津的房地产市场。当时政府答应了很好的开发条件,甚至可以说只要肯到天津来投资,那么政府对开发商是有求必应。
这位开发商表示,现在想来,一些政府部门为了地方经济的发展,为了城市的开发建设,有意无意的还是搞了圈套,而他们现在回想起来,当初显然是中了政府部门圈钱的圈套。因为当初虽然答应了不少条件,但此后政府兑现起来却是困难重重,各种借口满天飞,不但当初的优惠条件没有拿到手,反倒是包袱越来越重,因为很多政府应该解决的问题,也在政策的掩饰下推给了开发商,使得开发商频于应付各种矛盾和冲突。
对于为什么会出现这样的问题?建筑师和开发商都还没有找到根本性的解决方案,只是对自己讲,以后遇事多加小心而已。而这位建筑师以及开发商所不知道的是,他们面临的其实都是非常典型的城市战略问题,只是这在他们的专业之外。
一个城市的建设,无论政府官员是否愿意接受,城市空间战略都会在其中发挥重要作用,这是因为无论政府官员是否具有主动意识,但各种经济关系却都在对应的战略框架之下发挥作用,影响着城市的建设。
比如,在城市战略上要搞CBD建设,这的确可以把土地价格炒高,但整个区域的商业成本也跟随上升,各种经济关系作用的结果是,各类企业的成本开支大幅上升,一旦得到机会他们就会搬离CBD。显然,这种CBD战略实施的结果是,虽然可以搞成CBD,但CBD却未必会为区域经济带来实质性的好处。
建筑师是一个设计性质的领域,业主为什么会给他带来困扰?关键是建筑师取代了城市战略研究专家,从建筑设计领域跨入了其他专业领域,结果当然是自添烦恼。事实上,作为业主,作为甲方,究竟要搞什么样的建筑,是要看市场的,这需要评估很多的东西,要看经济走势和购买力,总之要对未来大环境的变化做到心中有数,只有这样,业主才能确保投资的价值,而这一切因素,很多都大大超越了设计领域,是城市战略的专业范畴。所以,业主的要求,以及改来改去的结果是完全可以理解的,因为他心中无数,自然也只有改来改去。
而作为房地产开发商,投资是否理性,不是看政府关系,至少不能完全看政府关系,否则就会吃大亏,这已经不断的、一再的得到市场的有力证明。事实上,投资项目理性与否,重要的是要看市场,而更重要的是要看市场的变化,必须有预见的开发,有预见的收缩,
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