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安邦集团房地产研究简报(doc 16页)
房地产通讯

总第468期 2004/10/17安邦集团研究总部
理论与现实问题
分析评价
从建筑师的抱怨谈城市战略【详情】
一个城市的建设，无论政府官员是否愿意接受，城市空间战略都会在其中发挥重要作用，这是因为无论政府官员是否具有主动意识，但各种经济关系却都在对应的战略框架之下发挥作用，影响着城市的建设。
关键数据
北京1-
北京3季度租赁成交量比去年同期增长152%

3季度深圳新住宅项目20个，面积为183万平米
每周要点
建设部规定地产项目造价千万以上要担保
10月北京将有22个新楼盘开盘，预计年底开盘项目进入低潮
北京近期将有20宗土地公开交易
北京下发52号文件设定五种情况核减拆迁计划
上海发布全国首部地方性产业用地指南
上海二手房市场出现“公寓趋冷别墅渐热”新现象
天津工商联房地产商会成立，近70家民企成为会员
万科、招商地产携手进军天津环渤海湾
广州环保出台新规 今后广州禁用13种建材产品
新加坡凯德置地10亿投资广州房地产市场
温州炒房团进军成都房地产市场
风险/机会提示
机会：北京郊区商业地产逐渐升温
风险：上海环外房产供应量猛升，投资风险乍现
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理论与现实问题分析评价
从建筑师的抱怨谈城市战略
国庆节期间安邦集团城市战略研究专家陈功与一批建筑师去欧洲，在欧洲之行中，一位建筑师谈起工作说，最为头痛的是，业主不断要求修改方案，往往是刚刚确定的方案，因业主想起了什么，就又被推翻，他对此是烦不胜烦。这位建筑师是一位老资格的建筑师，对市场，对施工，对建筑设计均有所了解，但他尚且因此而烦恼，可想类似问题之多，恐怕已到了相当的程度。
同样是在欧洲之行中，另一位房地产开发商则表示说，他们遭遇到的最大问题是，政府部门圈房地产商的钱。在戴相龙负责天津事务之前，他们就已经进入了天津的房地产市场。当时政府答应了很好的开发条件，甚至可以说只要肯到天津来投资，那么政府对开发商是有求必应。
这位开发商表示，现在想来，一些政府部门为了地方经济的发展，为了城市的开发建设，有意无意的还是搞了圈套，而他们现在回想起来，当初显然是中了政府部门圈钱的圈套。因为当初虽然答应了不少条件，但此后政府兑现起来却是困难重重，各种借口满天飞，不但当初的优惠条件没有拿到手，反倒是包袱越来越重，因为很多政府应该解决的问题，也在政策的掩饰下推给了开发商，使得开发商频于应付各种矛盾和冲突。
对于为什么会出现这样的问题？建筑师和开发商都还没有找到根本性的解决方案，只是对自己讲，以后遇事多加小心而已。而这位建筑师以及开发商所不知道的是，他们面临的其实都是非常典型的城市战略问题，只是这在他们的专业之外。
一个城市的建设，无论政府官员是否愿意接受，城市空间战略都会在其中发挥重要作用，这是因为无论政府官员是否具有主动意识，但各种经济关系却都在对应的战略框架之下发挥作用，影响着城市的建设。
比如，在城市战略上要搞CBD建设，这的确可以把土地价格炒高，但整个区域的商业成本也跟随上升，各种经济关系作用的结果是，各类企业的成本开支大幅上升，一旦得到机会他们就会搬离CBD。显然，这种CBD战略实施的结果是，虽然可以搞成CBD，但CBD却未必会为区域经济带来实质性的好处。
建筑师是一个设计性质的领域，业主为什么会给他带来困扰？关键是建筑师取代了城市战略研究专家，从建筑设计领域跨入了其他专业领域，结果当然是自添烦恼。事实上，作为业主，作为甲方，究竟要搞什么样的建筑，是要看市场的，这需要评估很多的东西，要看经济走势和购买力，总之要对未来大环境的变化做到心中有数，只有这样，业主才能确保投资的价值，而这一切因素，很多都大大超越了设计领域，是城市战略的专业范畴。所以，业主的要求，以及改来改去的结果是完全可以理解的，因为他心中无数，自然也只有改来改去。
而作为房地产开发商，投资是否理性，不是看政府关系，至少不能完全看政府关系，否则就会吃大亏，这已经不断的、一再的得到市场的有力证明。事实上，投资项目理性与否，重要的是要看市场，而更重要的是要看市场的变化，必须有预见的开发，有预见的收缩，