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对规范包干制条件下住宅物业服务收费的思考(doc 15页)
对规范甘肃省包干制条件下住宅物业服务收费的思考
摘 要 针对现行甘肃省包干制住宅物业服务收费存在的弊端，提出了“菜单式价格、标准化服务”的分等收费模式，提高了我省住宅物业服务项目和收费的标准化程度、透明度和实践操作水平。
关键词 包干制住宅物业服务收费 菜单式价格
标准化服务 分等收费
近年来，随着甘肃经济社会和房地产市场的快速发展，物业管理已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。但是，其在发展过程中尚存在许多问题，譬如物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出，物业纠纷案件大量增长，其中绝大多数是物业公司起诉业主要求支付拖欠物业费的纠纷案件，
这些问题的焦点就是物业服务收费。根据国家发展改革委、建设部下发的《物业服务收费管理办法》，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。如何科学制定我省包干制下住宅物业服务收费标准，是本文所要探讨的问题。
甘肃省现行的包干制住宅物业服务收费政策
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。所谓“物业服务收费”是指物业产权人或使用人为得到物业管理企业服务而支付的费用。物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅
及同一物业管理区域内的非住宅物业服务收费实行政府指导价；其他商业、工业、办公写字楼、别墅等物业服务收费实行市场调节价。甘肃省住宅小区物业管理服务由高到低共分为四级，每一级别都有基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等6项内容和标准。根据甘肃省物价局、建设厅《关于公布甘肃省物业服务基准价和浮动幅度（暂行）等问题的通知》精神，九层及以下（多层）住宅物业服务基准价一、二、、、·平方米建筑面积，可上浮20%，·平方米建筑面积；十层以上（高层）住宅物业服务基准价一、二、、、·平方米建筑面积，可上浮15%，·平方米建筑面积。
二、甘肃省现行物业服务项目和包干制住宅物业服务收费标准的弊端
（一）、等级划分和对应服务标准不明细
根据《甘肃省住宅小区物业管理服务等级暂行标准》，各级物业企业服务项目都分为基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理
6个，每个项目服务内容不明确，服务标准不明细，无法进行量化考核，不利于房地产管理部门监督管理。6个服务项目中房屋管理、共用设施设备维修养护两个项目有交叉重复之处，应合并考核。
（二）、收费标准不明晰
今年国庆施行的根据《物权法》修改的《物业管理条例》和《物业服务定价成本监审办法》（试行）规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。可见，物业服务总的基准价必须是各个服务项目基准价之合计，而甘肃省物价局、建设厅《关于公布甘肃省物业服务基准价和浮动幅度（暂行）等问题的通知》中，反映的
1、有利于规范物业管理企业规范服务和收费行为。物业服务菜单式价格的核心是标准化。所谓标准，通常分技术标准、管理标准、工作标准等。其中工作标准涉及对工作的责任、权利、范围、质量要求、程序、效果、检查方法、考核办法所制定的标准，包括部门工作标准和岗位(个人)工作标准。这些要求对于物业服务都是有效的、必要的。
2、有利于物业服务资源的合理配