房地产基础知识(2).docx

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时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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房地产基础知识之二
讲义二：房地产专业术语
01 房产面积类
建筑面积：指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，()的永久性建筑。
按建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定，10种情况下建筑面积不计算，包括：
(1)、插层、技术层和地下室、半地下室；
(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；
(3)房屋之间无上盖的架空通廊；
(4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；
(5)建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；
(6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；
(7)利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；
(8)活动简易房屋；
(9)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
(10)据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±、±、±，。
使用面积：是每套房屋内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，。
套内建筑面积：它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，套内建筑面积由以下三部分组成：
(1)套（单元）内的使用面积，指房间实际能使用的面积；
(2)套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；
(3)阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
公摊面积：商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套间与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半）。
不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房