大城项目整改方案.ppt

绿地·大城天地
商业整改汇报方案（初稿）
昆明营销管理部
201612日
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说明
本方案未经公司运营会评审通过
本方案旨在表达营销管理部对项目整改的需求
寻求项目差异化及突出亮点是本方案的主要目标
本阶段为提出需求阶段，整改成本未经各部门测算情况下无法预计
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本次调整需要解决的问题
问题一：经过案场客户摸底，现阶段客户对项目商业品牌认可度不高
问题二：在销售过程中，由于前期规划打造力度不足，项目商业具有明显的功能欠缺，难以满足现阶段的市场客户对于体验式商业设施、商业外摆空间等功能需求
问题三：在销售过程中，由于入驻商家品牌缺乏品牌影响力与市场号召力，因此商铺销售存在困难
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本次调整后的结果评估
销售提速，项目投资回收期缩短，年内清盘的难度降低
销售价格将会存在10%-15%的上涨空间
公司品牌形象提升，为另外3个在售项目商业部分带来促进
项目后期运营难度降低，项目运营的盈利能力提升
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项目现状描述
定位：以餐饮为主、以休闲娱乐、特色购物、生活及商务服务为辅的快时尚商业街区
社区外围休闲
社区休闲购物
社区餐饮服务
社区休闲娱乐
商务及商务服务
现状：项目无亮点，缺乏街区感，街区精装设计及外围设计严重不足，缺乏项目标示性
现状：缺乏外摆空间，人流吸纳不足
现状：休闲商家品牌及数量支撑不足
现状：缺乏品牌商家影响力支撑
现状：内部休闲娱乐氛围不足
定位功能细分
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定位调整：立足于案名、整体功能分区、街区感等方面进行街区重新定义
功能补强：嫁接更具备参与性与互动体验的整体功能进行商业功能整体升级
氛围包装：针对现阶段商业氛围、整体调性不足的弊端，以立面装饰设计为主要方向进行项目商业氛围强化
品牌补强：针对自持部分商家影响力不足进行的自持商业品牌补强更新
商业调整思路
大城天地项目如需体现绿地的商业开发与运营实力，需要从定位、功能、硬件设施、商家四方面入手解决问题
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第一部分 项目定位调整
关键词：案名调整、业态分区、街区感塑造
目标：通过项目定位的全面调整，塑造绿地品牌调性，形成最具差异化的城市商业项目
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定位调整一：将原有的模糊社区商业定位调整为以餐饮为核心，以休闲娱乐、精品购物、区域商业商务服务的快时尚街区
精品快时尚餐饮：以星巴克、MUJI coffee、正斗餐厅、红邮筒等特色时尚餐饮品牌为主，打造昆明特色时尚消费餐饮设施
快时尚购物：嫁接鹿岛普通生活、HM、ZARA、韩式服饰等商家，形成昆明快时尚休闲购物区域
24小时休闲娱乐：链接酒吧、浴足、私人影吧等娱乐商业设施，打造昆明时尚***
社区生活服务：重点以超市购物、24小时便利店、7-11特色超市等生活服务、日常购买服务运营商进行商业运营
商务办公及类酒店服务：围绕业权集中的22-5清水公寓进行重点包装，引入知名公寓运营商打造精装长租公寓，与酒店形成优势互补，提升项目商务服务能力
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定位调整二：经营周期从原有的常规12小时经营周期延长为全天候24小时商业全周期
昆明24H时尚街区
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定位调整三：借用成熟的“天街”主题消费概念，将原有较为销售案名调整成为以商业街区为主题的特色商业案名，增强项目名称的辨识性
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