z国际商城位物业管理整体设想及策划.doc

z国际商城位物业管理整体设想及策划.docZ国际商城位物业管理整体设想及策划
Z国际商城位物业管理整体设想及策划提要：完善的自 我约束机制管理处每年与公司签定经营目标责任书。管理处 每季度开展一次业主问卷调查，调查结果作为奖金、员工晋 升的直接依据
Z国际商城位物业管理整体设想及策划
项目分析
ZZ国际商城位于位于芜湖市中心繁华地带，紧邻中山 路步行街，周边已有省内闻名的凤凰美食街和即将开业的沃 尔玛等商业配套设施，交通便捷。依据芜湖市政府对该项目 的规划要求，我司拟在该地块开发建设总建筑面积约19万 平方米，集商场、写字楼、酒店、高档住宅等多种功能有机 结合并优势互补的商贸片区。总建筑面积12万n2、建筑高 度120米的商业综合楼，包括一座380间客房的五星级酒店， —个34000n2的大型购物中心和甲级写字楼，将配套中餐、 西餐、健身、娱乐等功能，与目前正进行开发建设的沃尔玛 项目和美食街以及拟改造的美食街二期工程，合力形成芜湖 市的新商业中心，提升原有商业服务能力和竞争水平。该商 业区域将与步行街连成一条轴线，完善整个芜湖市的商业功 能布局，进一步强化中山路的商业功能，同时推动美食街三
期以及赭山公园的开发改造。
物业特点
ZZ国际商城楼宇及公共环境物业的特点为：
*商城占地面积小，可供业主与住户活动的公共空间 狭小
*商城公共区域卫生状况差
火设备保养差，严重缺乏保养
火停车位少
ZZ国际商城楼宇及公共环境公用设施及公共场所介 绍：
1、 泊车位共32个
2、 商铺平方米
3、 化粪池1座
4、 公共照明
5、 消防监控系统
6、 zz国际商城电梯：东芝电梯2台
7、 zz国际商城蓄水池一个。
管理定位
管理服务对象分析
管理与服务的对象为:zz国际商城的性质决定了我们 为之服务的群体是文化素质高，有教养、有涵养的群体。这 样的一个群体对管理与服务的评价依据更为主观、直接、不 确定因素更多，对服务的要求也更深入、细致，对管理的人
性化也要求很高。
物业管理基础：保障水、电正常供给，电梯、消防、 监控等设施设备的正常运作具有至关重要的作用。对各类设 施设备进行及时有效的维护与保养，是楼宇管理的基础，也 是整个商城运作管理系统得以正常运转的关键。
客户服务原则：在ZZ国际商城管理中，把"客户至 上"服务思想的确立作为调度其他管理资源与手段的理念 核心，做好服务方式、形态的细分，深化服务的内涵，为满 足客户个性化、多样性的服务需求提供方便。
根据项目分析,ZZ国际商城的管理定位应体现以下方 面
*建立充分发挥员工个体功能的运作管理体系
ZZ国际商城的运行维护不仅倚重于对各类问题、故障 的及时处理解决、更要倚重于对各类问题的及早发现。在日 常管理过程中能否及早发现问题，解决问题，将问题消除在 最初的萌芽阶段，是保证ZZ国际商城设备系统正常运作至 关重要的一环。从这一点出发，zz国际商城的物业管理对员 工个体功能的发挥提出了较高的要求。在工作中，每一个员 工都肩负着管理与服务的双重职责，既要是问题的解决者、 服务的提供者，更要是问题的发现者、客户需求的领会者。
充分发挥多种功能的员工个体，不仅使问题解决的及 时率和主动性提高，而且构成了整个ZZ国际商城运作管理 体系中极为重要、不可或缺的组成部分。
*规范化管理
我们将对ZZ国际商城的质量管理中导入 ISO9001: 2000质量管理体系，将ZZ国际商城管理处列入 ISO9001: 2000质量管理体系管理单位,各项操作严格按照质 量认证体系标准执行。
管理重点
重点之一:树立zz国际商城物业整体形象
通过环境控制、机电设备控制、安全交通管理控制、 提供人性化高质量服务树立ZZ国际商城整体物业形象。
我们将积极与ZZ国际商城的业主协商沟通，参与开 展形式多样、丰富多彩的文化活动。通过文化活动提升ZZ 国际商城物业整体形象。
对于环境控制方面我们将提供"区域包干"、"零干 扰"服务。例如：我们将安排清洁人员在正式营业前将大堂 及电梯清洁干净；在业主下班后的中午或傍晚安排保洁人员 对ZZ国际商城进行保洁。在业主上班的高峰时间，要求清 洁人员在此时间暂停清洁，不影响业主的上班，实行"零干 扰"服务，悄然把商城及周边环境清洁干净。
重点之三:机电设施设备的维护、保养
ZZ国际商城配备有给排水、配电、消防系统。若出现 设备故障，将影响日常生活、造成混乱等严重后果，社会负 面影响更大。
我们将充分发挥集团公司机电设备管理与人才的优 势，抽调高级工程技术人员。管理中我们以"预防为主、安 全第一、科学管理"为原则，保障机电设施设备的正常运行。
重点之四：安全管理服务
ZZ国际商城的周边环境比较复杂，要求日常管理中注 重防火、防盗工作，组