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物业管理法规论坛(doc 46页)
物业管理法规大讲坛(三)
“物业”概念的法学定义
　　汉语中的“物”、“业”二字是多义词。“物”作为名词主要有两种含义：一是指东西，即由自然生成和人工形成、占有一定空间、可被人感触的有形体和有内容的客观存在体；二是指“我”以外的人、事物或环境，即特定主体以外的周围客体。“业”作为名词主要有 两种含义：一是指人们所从事劳作的社会经济部门、职务领域或需付出劳动的岗位，如工业、物业管理事业、就业；二是指归属于一定主体所有的、体力劳动和智力劳动的成果，亦即财产，如业主、家业。但在中国古代法律中，自从宋代立法中对动产与不动产作了区分后(《宋刑统·名例律》规定：“器物(动产)之属，须移徙其地……地(不动产)即不离常处，理 与财物有殊”)，一般称动产为物、财或财物，称不动产为业、产或产业。宋代不仅称动产所有权为物主权，称不动产所有权为业主权，而且已经将“物”、“业”二字连用形成统称 动产和不动产的“物业”一词，如《宋会要辑稿·食货》卷六一中有“应有已经正典物业… …”之规定。因此，就汉语“物业”一词本意而言，物业是指人们居住劳作活动所依赖和所 利用的地理环境条件及归属人们个体或群体的、包括动产和不动产在内的财产。
　　“物业管理”术语中的“物业”一词是从英语词汇property及estate翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入大陆。“property”一词通译为“ 财产”，有两种含义，一是指能成为所有权对象的各种有价物，二是指对有价物的所有权。按照英国法律，财产分为两类：动产(personal  property)，包括可实际占有的有体物和可 依法主张的无体物；personality原意是属人的财产)和不动产(real  property包括土地及其附着物和附设其上的财产权利；realty原意是属物的财产)。“estate”一词通译为“ 产权”，又译产业权、财产。
estate概念源自英国早年的封建土地制度。自从1066年诺曼第人征服英国以来，所有土地都被认为属于国王所有，英王一直是惟一的绝对的土地所有人，英王把土地附加一定的条件授予其他人，于是这些人就成了持有人或租借人。持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”(tenures)，持有人所保有的有关他的土地的土地权利的总和，就叫做他的产业权(estate)。换言之，私人不能享有土地本身的所有权，而只能拥有土地上的各种“产权”。这种“产权”观念被英美法系国家继承和发展下来，成为英美法系的财产权法律制度最独特的概念，与大陆法系的“物权”(a  property  right)，包括自物权即所有权和他物权即用益物权和担保物权)概念是不同的。大陆法系也将财产区分为动产(movable  property)和不动产(immovable  property)。概括地说，real  property和real  estate在明知其意义的特定范围内，可省掉real，只提property或estate，仍译为不动产或不动产的财产权(产权)。联系前述中国宋代法律上区分物主权和业主权，所用“物业”一词 意义包括动产和不动产，因此，将省略real定语的property和estate译为“物业”似有些不太精确。但此无大碍，只是需要一个明确的定义界定清楚其涵义。
　　目前，中国房地产法学界和物业管理规范性文件，对“物业”概念内涵和外延的见解是基本一致的，只是具体表述各有细微差别。例如，1994年6月通过并于1999年6月修改的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第2条第2款规定：“本条例所称物业，是指住宅区内各类 房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”1998年9月21日发布施行的《江苏省城市住宅区物业管理办法》第2条第2款规定：“本办法所称物业，是指已建成并投入使用的住宅区 内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。”建设部房地产司物业管理处在1994年6 月《简述物业管理》一文中认为：“物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的
场地、庭院、干道。”刘兴桂主编的《物业管理法》(中山大学出版社1999年5月第1版，第7页)关于“物业”的定义表述与上引房地产业司物业管理处的表述内容是一致的。
　　从法学角度探讨对“物业”一词如何下一个科学、周密的定义，首先必须了解中国所称“物业管理”术语中“物业”的自身特性。物业具有三个独特属性：
　　(1)不动产性
　　民法学中的“不动产”概念是指不能移动位置或者移动位