房地产开发成本核算及科目设置.doc

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房地产开发成本核算及科目设置
地产开发成本核算及科目设置
：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；
集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。


成本核算的一般步骤依次如下：
，确定成本核算对象。
，核算和归集开发成本及费用。
，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
、标准在各成本核算对象之间进行分配。
，计算各成本核算对象的开发总成本。
，分别结转完工开发产品成本。
、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。


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各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。


开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：










指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
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指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
A、勘察设计费
(1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2)规划设计费：
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
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