房地产法案例分析-word资料(精).doc

案例分析二案例:保修期内的责任事故,谁来承担赔偿责任【案情】 2002 年5月,陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房,并随后入住。陈先生入住 3 个月后的一日夜晚突降罕见暴雨,第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水,并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久,墙面也开始出现放射性裂纹。于是,陈先生找到该开发商,要求其对房屋进行修补,并赔偿损失。在双方协商不成的情况下,陈先生诉至法院。【分析】本案中,出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保修办法》第 14 条关于“在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定, 陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然, 如果该质量问题是由施工方的原因造成的,开发商可以向施工方追偿。案例分析三案例:因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位,甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定:建筑材料、建筑构配件和设备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本,购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙,并提供给乙建筑公司使用。在小区投入使用后,出现了严重的质量问题,小区业主集体将开发商起诉至法院。【分析】海沙虽然洁净了但盐分高,对建筑工程质量危害极大,所以国家禁止在建筑上使用海沙。本案中,甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准,根据最高人民法院《施工合同解释》第 12 条的规定: 发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准, 造成建设工程质量缺陷,应当承担过错责任。故甲房产公司应承担相应的责任。此外,作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任,因为施工方有检验建筑材料是否合格的义务,不合格的禁止使用,而乙公司没有尽到审查的义务。案例分析四案例:竣工验收合格的建筑工程,是否就不会出质量问题【案情】 1998 年4 月,被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议,双方约定: 由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工。之后,双方开始履行协议。在施工前,原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告,作为施工依据。1998 年 11月20日工程竣工, 交付使用,双方进行了结算,工程总造价为 1522 元,扣除应上缴的税金,自 1998 年5 月至 2000 年12月28日,原告共给付工程款 35笔,有现金、物资材料等,合计 470 元。 2001 年3月19日被告起诉原告施欠工程款一案,经法院一审、再审及高院二审,判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款 1004 元。之后,原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在严重质量问题,委托县建筑工程质量监督站鉴定,其结论为:“全部拆除重新处理”。200 2 年7月17日杜蒙县安全委员会办公室下发“隐患整改通知书”,认定原告造纸车间及办公楼存在重大安全隐患,要求停产、停业整顿。原告要求被告返修重建,遭被告拒绝,起诉至法院,请求判令被告赔偿拆除重建费 万元,造纸车间重建全线停产将损失利润 40万元。【判决】法院认为,原告与被告自愿达成施工协议,并已实际履行,协议合法有效。被告为原告施工的工程自 1998 年 11月20 日交付使用,当时原告未提出质量问题而是签署了结算书并接受房屋使用达 3 年之久,而且在接受房屋两年后的 2000 年底,仍为被告支付工程款,也未提出工程质量问题。只是在被告诉原告拖欠工程款一案败诉后才提出。原告不能提出被告将工程交付时就存在工程质量问题的证据,现在的房屋质量状况,不能代表交工时的房屋质量状况。按照法律、法规的规定,不合格的建筑工程是不能验收和交付使用的,所以,原告要求被告赔偿因房屋质量不合格造成的经济损失 95。9万元,没有事实和法律依据,不能支持。依据《建筑法》第 61条及《建设工程质量管理办法》第 14条之规定,判决驳回原告的诉讼请求。【分析】《建筑法》第六十条建筑物在合理使用寿命内, 必须确保地基基础工程和主体结构的质量。本案经县建筑工程质量监督站鉴定,其结论为:“全部拆除重新处理”。说明在合理使用寿命内,没有确保主体结构的质量,开发商和建筑商当然要承担责任。法院的判决显然避开了这个规定。拖欠工程款和质量保证责任是两码事,不知法院为甚么要这么判? 案例分析五案例:出卖人不能因出卖时未取得所有权,主张合同无效【案情】2003 年5月26日,吴某夫妻与李某签仃了房屋出售协议,约定由吴某夫妻将从开发公司购置的某套房屋出售给李某,价格为 80000 元,李某预付订金 20000 元。协议同时约定, 待吴某夫妻的房产证