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龙泉大面镇炜岸城二期产品定位.ppt


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炜岸城二期住宅定位报告
/ 发展研究中心
1
世家此次针对炜岸城项目后续工作,主要围绕原二期别墅区以及三期高层(南区)的产品定位展开。
按照现有规划方案,原二期住宅产品全部规划为双拼、独栋别墅(套均530㎡)。那么,当前成都别墅供需市场,以及区域客群的需求特征之下,该类产品是否具备市场机会。而针对三期高层住宅,需要采用何种主流户型产品,方能够实现“量价齐升”的销售目标。
一期
多层洋房
二期
(别墅区)
驿 都 大 道
龙 城 大 道
项目工作方向和思路
基于以上考虑,我们将通过对成都别墅和高层市场的深入分析,了解更为直接和有效的信息,从而确定本案最适宜的产品方向。
三期南区
(高层区)
2
目 录
第一部分 :市场分析
第二部分 :产品定位
Contents
第三部分 :客群定位
第四部分 :价格定位
3
市场分析
第一部分:
4
青城山板块
蒲江板块
金堂蓝光观岭
城市别墅
远郊别墅
本案
城市别墅
别墅市场研究
按照区位及居住功能,成都别墅市场可分为主城区与近郊区位的城市别墅板块(第一居所),以及远郊区位的度假别墅板块。
项目区域的城市干道网络发达,并与主城区无缝对接,属于城市居所的范畴。
所以,本次针对别墅市场的研究,将以主城区及周边近郊城市别墅板块作为数据统计对象。
5
别墅市场研究
整体供需——联排别墅作为主城区市场绝对主力,供需两旺,独栋、双拼别墅市场占有率较低
2011年1月至今,。 其中,联排别墅约占整体供应的78%,属主要供应产品,销售良好; 独栋别墅占比次之,去化尚可; 双拼别墅在主城区别墅里占比稀少。
可见,目前成都主城区及近郊别墅市场的供应与成交热点集中在联排别墅。
别墅类型
面积区间(㎡)
总体量(㎡)
总体量占比
总去化率
联排
250-500以上

%
%
双拼
300-500以上

%
%
独栋
400-500以上

%
%
2011-2012年11月主城区及近郊别墅类型占比分析
6
别墅市场研究
面积特征——独栋别墅以300㎡以上套型为主,总价高,客群来源较窄,双拼无市场竞争优势
就独栋别墅的面积段分布而言,300㎡以上套型是目前市场的供需主力,因面积大、总价高,而且对周边环境和自身资源极为依赖,故客群范围较小,目前供需市场主要集中在城南区域;
双拼别墅面积大、总价高,但舒适度及品质感不及独栋,性价比又小于联排,在市场上处于“高不成低不就”的尴尬地位。
面积段
供应占比
成交占比
200以下
%
%
200-250
%
%
250-300
%
%
300-400
%
%
400-500
%
%
500以上
%
%
表1:独栋、双拼面段供需占比交互表
7
别墅市场研究
面积需求——300㎡以下小联排别墅存在明显市场缺口,需求旺盛
从联排别墅面积段分布来看,300-400㎡是目前市场供需主力,但对比供需关系,300㎡%,%,供应稀缺,市场存在较大的需求缺口;
另外,根据世家对别墅市场后续推盘项目的数据跟踪(保利两河项目、保利华阳项目),联排别墅供应面积段均在200㎡以下。可见,联排别墅面积趋小的趋势将会愈发明显。
面积段
供应占比
成交占比
250㎡以下
%
%
250-300㎡
%
%
300-400㎡
%
%
400-500㎡
%
%
500㎡以上
%
%
表2:联排面段供需占比交互表
8
别墅市场研究
价格区间——购房者对套型面积400㎡以内,总价低于500万的联排别墅认可度最高。
城区联排别墅因项目档次差异,主力成交集中在300-800万/套,成交总价跨度大。
面积段/总价段
500万以下
500-600万
600-800万
800-1000万
1000万以上
300㎡以下
32
2
8
5
0
300-400㎡
145
17
64
44
9
400-500㎡
0
5
22
5
4
主城区及近郊

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  • 上传人wefe2019
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  • 时间2021-05-29