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单身公寓房产的投资分析
安家集团副总裁:洪曦
    随着MYCITY和青年汇(中福花园)的火爆热销,以单身公寓为代表的小户型房屋在上海楼市引起广泛关注。经常有一些投资客咨询我投资单身公寓投资效果如何,今借贵报一角,奉上本人粗浅的见解供投资客参考。
在讨论问题之前,需要预设5个假定条件为逻辑起点。首先,假定在市场经济中,只有稀缺的资源,没有稀缺产品,稀缺产品是暂时现象,市场经济必然会消灭短缺产品;其次,假定消费者追求效用最大化,投资人追求利益最大化。第三,假定任何市场都是有限的,供需双方的成交量,客观上是存在的,从理论上是可以逼近的;第四,价格是租金的贴现总和;第五,由于市场中存在多种选择,使得市场的最终结果可以不是某些参与主体预期的结果(亚当*斯密悖论)。市场竞争是一种多格局的博弈;第六,项目投资的IRR是评价投资收益的核心指标,其中贴现率的设定是投资分析的精髓。
基于以上假设,我们归纳分析投资单身公寓的风险和收益。
首先,以单身公寓为代表的小户型房屋的市场短缺是暂时的,短缺商品由于价格高,其利润率高于社会平均资本利润率,资本的趋利性必然导致,新资本的追加投入,使其供应量增加,利润率降低,直到消灭超额利润,短缺商品不再短缺。当市场上单身公寓短缺时,由于市场上稀缺,导致单身公寓的单价高于周边普通公寓单价,而这一价差会随着单身公寓的增加而缩小,直到矫枉过正,所以单身公寓价格单项高是短崭的。
第二,消费者(最终使用者而不是投资客)在追求效用最大化的前提下,终究会发现:每万元的费用所得到的居住效用小户型不是最高的,这是由于单元总体面积过小而牺牲了部分设计合理性和各使用功能的合理配比的原因。对于面积从40增加到100的区间内,边际住房面积效用大于1。通俗的讲,40平方米的单身公寓和100平方米普通公寓在单价相同时,100平方米普通公寓每万元的效用更高。所以,当市场上出现单身公寓的单位租金高于普通公寓的单位租金时,消费者会合租100平方米普通公寓以提高单位支出的效用。
第三,单身公寓不是简单家庭居住的终极产品,而是过度产品。假定将上海年轻人群以有无小孩分为两部分,则无小孩族群是单身公寓的使用者,而有小孩族群不是单身公寓的使用者。所以,从逻辑上说,单身公寓的市场容量是有限的,市场容量的年增加量也是可以计量的。如果有开发公司想知道单身公寓的市场容量,请留意以下方法:在上海23
—35岁之间大专以上的人口是可以查到的;职业分布的比例关系在工商局可以查到的;外企职员总数是可以查到的;管理跨度是已知的(平均5人中有一个经理);最后可以求得一个近似值,目前上海年薪在5万以上,年龄在23—35岁之间有4万左右。如果知道历年上海所有大学毕业生总和及其年增长率,和在有关部门办理崭住证中大专以上人员的总数及其年增长率,及可近似求得上海白领阶层人员的年增长率。
第四,房屋价格与房屋租金之间在数理逻辑上存在函数关系,即房屋价格等于在房屋寿命周期内,所有房屋租金的现值的总和。在香港,人们近似地认为11年的年租金等于房价,即年租金乘11是近似的房价。比如一处房屋月租为4000元,。(其实价格是否是年租金的11倍,概念近似于市盈率,它取决于当时的贴现率的高低)理论上,由于房屋租赁的交易标的金额远低于房屋价格,而买房租房的使用效用是基本相同