【商业地产-】沈阳铁西区经济技术开发区中央大街东地块项目发展报告-38.doc

铁西区经济技术开发区中央大街东地块项目发展纲要
2007-12-20
前 言
本案是一块有待于开发的项目，具有相当的可塑造的空间，就像在一块白色的画布上，我们可以挥洒想象、创造力。
同时，那是富有相当的挑战和享受***快感的地方。当我们置身于此的时候，我们有着一种冲动，一种描绘那天堂般理想乐园的幸福和快乐……。
于是我们只剩下思考，努力打造。
第一部分
2007年上半年沈阳市房地产市场分析
一、上半年沈阳市房产市场总体运行情况分析
1、商品房、商品住宅销售面积增长较快，入市面积增势趋缓
上半年，，％；，％。同期，，，％％。截至6月末，％，，这说明目前沈阳市累计可售商品房中，商品住宅供应略显不足，这将对沈阳市商品住宅的供求关系以及房价的变化产生一定的影响。
从沈阳市商品房的销售情况看，无论是销售面积、销售金额和销售套数均保持了逐年上涨的趋势，今年沈阳市商品房、商品住宅销售方面各项指标的上涨幅度明显加大，整个房地产市场的发展速度不断加快。
2、存量房市场不愠不火，存量住宅成交数量进一步走低
受去年二手房转让征收“营业税”以及“个人所得税”的政策影响，上半年，沈阳市存量住宅市场的成交量同比进一步减少。今年上半年，，％；，％。存量房、存量住宅的转让套数为33053套和31155套，％％。，％；，％。

二、上半年沈阳市房产市场结构分析
1、商品住宅销售面积稳步增长，销售比重小幅下降，别墅市场和办公用房、写字楼市场销售面积有所减少
今年上半年，沈阳市普通住宅（不含别墅），％。在不同物业类型中，别墅市场和办公用房、写字楼市场的销售情况出现了一定幅度的下降，，％；办公用房、，％。网点类物业和车库及其它类物业的销售面积较去年同期则出现了不同幅度的增长。
从1－6月沈阳市不同物业类型销售比重看，％，。随着居民可支配收入的增加，沈阳市居民拥有私家车的数量明显增多，对车库以及仓库类物业的需求也有所增加，与去年同期相比，沈阳市车库及其它类物业的销售面积增长了近一倍，％％。
2、，
1－6月，沈阳市90－120平方米的商品住宅上市面积最多，，%；，%。从与去年同期对比的情况看，，
沈阳市今年上半年不同套型商品住宅的供应结构并没有出现太大的变化。虽然90平方米以下商品住宅的供应比重较国家的规定尚有一定的差距，但是与沈阳市商品住宅的销售结构基本上保持着一致。
从不同套型商品住宅销售情况来看，90－120平方米和60－90平方米的商品住宅销售面积比重均较大，％％。与去年同期相比可以看出，在国家宏观调控的引导下，随着供应结构的不断调整，沈阳市商品住宅的销售结构也出现了比较明显的变化，以“国六条”规定的90平方米为界，，90平方米以上中大户型商品住宅的销售比重则明显减少。
1－6月，，近年来首次降至90平方米以下。随着宏观调控政策的贯彻实施，加之房价出现持续