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2005年深圳房地产市场发展与2006年展望
2005年,在国家宏观调控政策的作用下,国内房地产市场已经从以往过快的发展逐渐趋于稳定。从深圳房地产市场看,总体运行比较正常,但市场需求继续保持旺盛,供应压力有所增大,房价上涨较快。
一、2005年深圳房地产总体运行特征
2005年,在宏观调控持续作用下,我市房地产市场呈现出以下特点:
(一)房地产投资规模略有下降,商品房在建规模有所增长,空置房不断消化。
,%.,%;,%。,%,,%(见表1,图1)。

(二)商品房批准预售面积呈下降趋势,但销售规模增长较快,住宅市场中普通商品住房占主体。
2005年,,%,,%(见图2)。
2005年,,%。其中,,%,%,位居各类物业的销售面积之首(见图2);,%,%;办公楼销售面积为28
.49万平方米,%,%(见图3)。

2005年,%;%。全市住宅显示出很强的产品差异性,但普通商品住宅需求仍居市场主导地位。
(三)住宅市场区域结构变化明显,特区外置业居主要地位。
从2005年各月各行政区住宅销售面积分布来看,特区外置业已成主流,宝安区已居首位,占全市销售面积的份额从2004年的21%上升到30%;龙岗区居其次,所占份额从2004年18%上升到20%;福田区销售量占全市的19%(2004年占16%);南山区销售量占全市的18%(2004年占33%);罗湖区销售量占全市的11%(2004年占10%)。特区外两区合计占全市50%,特区外置业已居主要地位(见图4)。

(四)商品住宅市场中三房、二房居主导地位,但所占比例有所下降,其他户型比例小幅增加。
从住宅销售的户型来看,三房所占的比例为四成,居首位,比上年小幅减少2个百分点;二房的比例为21%,比上年也减少2个百分点;小户型(即:单身宿舍、单身公寓、商务公寓和一房,总计占13%)和四房及以上大户型(即:四房、四房以上、复式和别墅,总计占26%)的比例都上升了2个百分点(见图5)。
从2005年与2004年不同户型的销售面积对照来看,二房、三房的比例有所减少,而一房及商务公寓等小户型的比例有所上升,在于土地资源限制下,小户型的开发增多;而四房和复式住宅的比例也有所上升,主要是2005年的一些高档楼盘的推出比较集中造成的。
此外,2005年,单套建筑面积144平方米以内的普通商品住宅中,户型以三房(占47%)、二房(28%)、一房(占11%)居主要地位,三者总计占到86%(见图6);单套建筑面积144平方米以上的商品住宅中,户型以四房及四房以上(二者总计占58%)、复式住宅(21%)为主,三者总计约占八成(见图7)。
(五)商品房价格总体呈上涨趋势,住宅价格结构性涨幅差异明显。
2005年,,%。其中,,%;,%;,%。
1、办公楼及商业用房交易价格总体上扬。
2005年,办公楼的供应主要集中在中心区和华强北。2005年1~9月份,由于房地产市场宏观调控政策的实施,办公楼市场的观望态度较为明显,仅有少量楼盘入市,办公楼交易面积明显减少,%,但成交价格依然坚挺。10月份以后,办公楼开始大量投放市场,由于在物业品质及投资市场的双重推动作用下,楼盘的高品质带来了高价位,市场成交价格大幅提升,由此造成了2005年全年办公楼销售面积的小幅增长和成交价格的大幅上升。
2005年,商业用房供应区域主要集中在宝安、龙岗及南山。随着上述区域居住环境和周边配套的改善,今年以来商业用