房地产投融资决策及其风险管理案例分析.pdf

房地产投融资旇决策及其风险管理枞案例枮分析
Case Study on How to Make Real Estate Investment
and Financing Decisions, Risk Management
王洪
清华大学恘经济管理枞学恘院
© Shimai Consulting 2004
1. 房地产投资决策

一惊项商业惄行为的目标可能往往包括：：：
◗ 使股东的财富从长远来说达到最旫大
◗ 短期的财务目标，，，比如现金流栆的要悹求，比如现金流栆的要悹求
◗ 或者非金融性质敩的目标，，，例枮如，例枮如

友好工作旴环境，，，机会均等的雇佣愣政策，机会均等的雇佣愣政策

困难的时期留栃住斞高素质敩的雇员

拥愢有最旫高质敩量柎的地产

拥愢有某种敵物业惄的最旫大地产商
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1. 房地产投资决策

开发商的目标：：：
将资旇本投资旇在那些产生的税后收益惵较高的项目上，，，与其它可选恒投，与其它可选恒投
资旇比较时必须怾考虑栴到风险因愁素并作旴适当的调整

投资旇家的目标：：：
以惣小于其内在价值敔（（（即资旇产可产生未来现金流栆的现值敔（即资旇产可产生未来现金流栆的现值敔）））的价格来）的价格来
购买桟不动产或者不动产证敃券
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1. 房地产投资决策

计算程式
◗ 估计毛租旟金
◗ 减去估算的空置敢损失
◗ 加上其它收入
＝＝＝实际的总旙收入＝实际的总旙收入
◗ 减去运营愗费用
＝＝＝净运营愗收入或＝净运营愗收入或“NOI”
◗ 减去债务还本付息
＝＝＝税前现金流栆＝税前现金流栆（（（“BTCF”）））
◗ 把抵押恫偿还本金加到BTCF 上上上
◗ 减去折旧
＝＝＝须怾纳税的收入＝须怾纳税的收入
◗ 减去应愓缴税金或者加上节省的税款
＝＝＝税后现金流栆＝税后现金流栆（（（“ATCF”）））
应愓对上述各项参数投资旇期5到到到10 年的变化进行估测
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1. 房地产投资决策

重敷要悹的金融比率样（（（用于决定投资旇的可行性（用于决定投资旇的可行性）））
◗ 毛租旟金乘数
◗ 贷款价值敔（（（LTV ）））比）比比比
◗ 债务覆盖率样（（（DCR ）））
◗ 盈愜亏平衡点
◗ 费用比
◗ 税前股本回报率样
◗ 税后股本回报
◗ 资旇产回报
◗ 内部回报率样
◗ 转斧售价格
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1. 房地产投资决策

有关财务杠杆和运营愗的比率样（（（用于风险管理枞（用于风险管理枞）））
◗ 贷款价值敔比率样
◗ 债务覆盖率样（（（DCR ）））
◗ 盈愜亏平衡点
◗ 费用比
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1. 房地产投资决策

毛租旟金乘数（（（相当于（相当于“投资旇回收期”）））
◗ 收购价除以惣毛租旟金
◗ 此比率样越低越好
◗ 一惊个很简单的数字旓比较，，，一惊般只敚能用作旴投资旇项目的初略桁筛选恒